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2018年1-9月合肥市区房地产分析报告

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土拍网 2018-11-05
土拍大数据统计,2018年1-9月合肥市区累计成交经营性建设用地36宗,成交总面积193.68万方,与2017年上半年相比减少了181.97万方,降幅48%,属四年来首次下降,创五年内前三季度出让面积历史新低。
 
土地篇
 
同比分析——推地节奏趋缓 成交面积194万方创新低
 
 
土拍大数据统计显示,2018年1-9月合肥市区累计成交经营性建设用地36宗,成交总面积193.68万方,同比减少了181.97万方,降幅48%;累计成交金额245.11亿元,同比下降224.51亿元,降幅48%。
纵观五年数据,成交面积呈现较为明显的波浪形走势,2018年1-9月成交面积属四年来首次下降;从成交金额看,近五年数据大体呈现先增后涨的趋势:2015-2016年出现急剧增长,2016年10月实施房地产市场调控后,成交金额逐年下滑,到2018年,前九月成交金额仅略高于2015年前九月成交金额。
 
区域分析——庐阳区成交面积、成交金额领跑九区 
 
 
2018年1-9月,庐阳区累计出让经营性建设用地5宗,总面积36.42万方,总金额57.7亿元,成交面积、成交金额均居于九区之首。出让宗数最多的是经开区,为7宗,但住宅用地占比较小,仅一宗商住用地和两宗住宅租赁用地。政务区上半年无土地入市。
 
用地性质分析:住宅及商住用地成交160万方 成交金额占比96%
 
 
2018年1-9月,合肥市区纯住宅用地成交22宗,面积133.57万方,商住混合用地成交4宗,面积26.76万方,住宅与商住类地块合计成交160.33万方,占全部经营性建设用地成交面积的83%;合计成交金额235.12亿元,占比96%。其他类(商服、教育科研)地块成交10宗,面积33.35万方,成交金额9.99亿元。
 
 
分季度来看,2018年一季度成交地块数量最少,为7宗;二季度出让地块最多,为19宗;三季度成交10宗。不难发现,商住、其他类地块呈现先增后减的趋势,而居住用地的供应比例在逐步增大,根据年初合肥市制定的供地计划来看,第四季度居住用地还将增加。
 
 
房企拿地分析:百强房企积极进驻 拿地总面积106.8万方
 
 
 
2018年1-9月,共计11家百强房企在合肥市区有所斩获,累计拿地13宗,总面积66.33万方,总金额183.79亿元。其中阳光城、中梁、中南、荣盛、苏宁等5家房企属于首次进驻合肥。
 
2018年1-9月合肥土地市场综述
 
1、量价齐跌 双双创下历史新低
2018年1-9月合肥市区累计成交经营性建设用地36宗,成交总面积193.68万方,成交金额245.11亿元。同比来看,面积与金额均出现大幅下滑,下滑幅度均为48%。其中,成交面积创下五年内历史新低,仅为2014前九月的45%;成交金额创下五年内次低,仅略高于2014年前九月的268.02亿元。
 
2、滨湖、庐阳成为供地主力军 政务区连续20个月未供地
2018年1-9月,合肥滨湖区、庐阳区成交亮眼。其中,庐阳区成交5宗,成交面积36.42万方,成交金额57.7亿元,双双领跑九区;滨湖区成交3宗,成交面积35.20万方,成交金额52.46亿元,略低于庐阳区。从成交时间来看,庐阳区地块成交集中在上半年,而滨湖区除了年初出让一宗地外,其余两宗为下半年出让。此外,政务区自2016年12月16日出让一宗商住地块后,已经连续20月无土地成交。
 
3、居住用地为主要成交类型 占比69%
从地块成交类别来看,2018年1-9月合肥市区居住用地成交22宗,成交面积133.57万方,占总出让面积的69%,是当前成交地块中的主要类型;出让金额202.86亿元,占总出让金额的83%,平均地价远高于其他地块。
 
4、百强房企看好合肥市场 争相抢驻
2018年1-9月,共有11家百强房企在肥拿地,其中有5家首次进驻合肥。从土拍数据来看,当前房企拿地虽然十分谨慎,但是一些市区优质地块对房企的吸引力不减,每逢优质地块上市,土拍现场必然是一番激烈争夺战。例如5月30日土拍,蜀山区W1801、W1802两宗连体居住用地,分别吸引了8位和9位竞买人,其中W1801地块8位竞买人全部给出最高限价,W1802地块5位竞买人给出最高限价,经过摇号,最终中海先后幸运摇中这两宗地,堪称土拍最大赢家。再如9月28日土拍,滨湖区两宗纯居住用地BH2018-03和BH2017-06分别吸引了13家和14家房企,经过激烈争夺,最终绿城以1180万元/亩成功竞得滨湖区BH2018-03居住用地,成交总价合约26.56亿元,楼面价9833.28元/㎡,溢价率61.64%;荣盛以1330万/亩竞滨湖BH2017-06地块,成交总价合约24.33亿元,楼面价9974.95元/㎡,溢价率75.22%。
 
5、融资趋紧 房企合作开发常态化
当前,房地产市场渐冷,融资趋紧,房企拿地往往面临较大风险,针对一些面积大、出让金额高的地块,房企承担的风险也更大,而联合拿地、联合开发能有效分解风险。从2018年前三季度来看,房企合作开发在合肥土拍已经常态化:1月31日中梁竞得的瑶海区E1704号居住地块,与滁州金鹏联合开发,目前中梁在合肥快速扩张,另外三个县域项目也均为合作开发:金鹏中梁美好上院、金科中梁都会大观、肥西金辉中梁地块;1月31日旭辉竞得的庐阳区N1704号居住地块,是与雅居乐联合开发;9月28日绿城竞得的滨湖区BH2018-03居住用地与招商合作开发。
 
2018年第四季度合肥土地市场展望
土拍大数据统计,2018年前三季度合肥(含四县一市)流拍土地达17宗。8月,合肥相继出台多条土拍新规,为房企“保驾护航”,不过从新规后的土拍情况来看,实际效果可能并不明显。市区优质地块依然十分抢手,而一些配套欠缺的地块仍然难逃流拍命运。不过四季度流拍情况可能会得到缓解,截止到10月中旬,四季度已经公告的市区地块中有不少优质稀缺地块,滨湖、高新、蜀山、包河、庐阳、新站、瑶海区龙岗板块等均推出居住类地块,总面积达到1127亩,其中例如高新区王咀湖畔的高新区TH1-1、2、3号居住地块,滨湖区金融板块BH2018-02号居住地块等都是热门地块。优质地块可能会迟到,但永远不会缺席,第四季度合肥土拍预计将迎来完美收官。
 
 
楼市篇
 
成交概况——涨幅明显 住宅成交量同比上涨81.8%
 
 
2018年1-9月合肥市区商品类住宅成交36617套,同比上涨14477套,涨幅65.39%;成交均价15587元/㎡;成交面积405.8311万方;成交总金额5269002.46万元,约合526.9亿元。
总体来看,1-9月合肥市住宅成成交量涨幅明显,在当前持续收紧的调控政策下,合肥楼市成交量不降反升的主要原因有两个:一是4月份开始,回迁安置房逐渐纳入网签备案;二是房企相继降价促销,去化速度相对加快。
 
月度分析——成交量走势呈过山车 房价保持相对平稳
 
 
从月度成交均价来看,2018年1-9月合肥市住宅成交均价呈现相对平稳,窄幅波动的趋势,最低4月14751元/㎡,最高2月16858元/㎡,波动幅度在2107元/㎡之内,其余月份均价保持在15500元/㎡左右。
从月度成交面积来看,前三季度出现较大波动。2018年1月到4月,成交量较为低迷,月度成交面积均在30万方以下。受回迁房网签备案和市区开盘数量增多的影响,5月份合肥市区住宅销量暴增,成交面积一度跃至133.9万方,比前四月的成交总量还要多。6、7月成交量有所下滑,但成交面积仍保持高位在60万方以上。8月、9月,住宅成交面积大幅下滑至30万方以下,回落至一季度水平。
 
区域分析:多区成交量同比大涨 高新区4657套居首
 
 
从各区的成交均价来看,政务区的成交均价最高,达到了24014万元/㎡,是九区中唯一一个破2万元/㎡区域,比均价次高的滨湖区高出4424元/㎡。主要由于区域中楼盘数量稀少,且2万+高价盘密集有关。包河、庐阳、蜀山的成交均价相对也比较高,都在1.6万元/㎡之上。伴随着区域中葛洲坝中国府等一批高价盘的上市,区域房价一定程度被拔高。
从成交面积来看,2018年1-9月滨湖区成交100.65万方居九区之首,其次是高新区、新站区,分别成交96.47万方、59.98万方,主要依靠望江台、西子曼城、祥源金港湾等项目支撑成交量高企。新站区成交量三年来首次跌落榜首,但其成交面积依然在9大区中排名第三位,一些低价刚需楼盘依然热卖:和昌香樟原著、文一锦门学院里、陶冲湖别院、朗香书院等。
 
土拍研究院观点:
稳中有降 合肥房地产市场回归理性
今年以来,合肥土拍频频出现流拍,但市区优质地块热度丝毫不减:有些地块无人报名、多次上市仍遭流拍,有些地块却引得数十家房企争夺,土地市场可谓“冰火两重天”。在融资难、市场下行的背景下,当前的房企手中不多的资金更需要花在刀刃上,因此一些配套属性一般的地块恐会继续“无人问津”;另一方面合肥土地市场明显回归理性,优质地块虽然吸引众多房企争夺,但高溢价地块已经越来越少。例如9月28日土拍,滨湖BH2018-03号地块和BH2017-06号地块吸引二十余家房企争夺,竞争激烈,但两宗地溢价率均在80%以下,成交楼面价均低于紧靠的正荣府(楼面价11119.78元/㎡)。即使房企对优质地块十分渴求,但报价点到即止。楼市方面,今年以来合肥住宅成交量同比大涨,但房价一直保持平稳状态,进入三季度后,合肥多家楼盘上演降价促销,反映了某些虚高的房价正在回归其真正价值。结合来看,房企谨慎拿地,房价下滑,均透露出当前房地产市场回归理性的趋势。