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2020年上半年合肥市房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2020-07-27

2020年开局遇冷,一场疫情打乱了不少政府、房企的步伐。应对策略上,地方政府频发“救市讯号”,地产商线上、促销寻求突破。随着3月情况稳定,楼市逐渐回暖,各路房企纷纷铆足马力,你追我赶地加快拿地、开工和销售的节奏,楼市渐入正轨。

 

土地篇

 

1、总金额266.53亿元 成交41宗3343.36亩地

据土拍大数据统计,合肥1-6月共成功出让地块41宗,总面积3343.36亩(222.89万㎡),成交总金额266.53亿元,其中涉宅地块34宗,总出让面积3026.44亩,总出让金额259.05亿元。最高成交楼面价17024.91元/㎡(FX202007号KK1-3-3地块),最高溢价率达149.43%(巢湖CH202011号地块)。上半年出让的41块地中有11宗地叫价触顶进入竞自持租赁面积阶段,占比接近30%。

 

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 2、量价同比齐跌 平均地价创“四年新高”

对比历年数据来看,今年因为疫情影响,2020年开年合肥土地市场曾一度暂停土地出让,直到3月初步开始回温。土地在成交数量、成交面积、以及成交金额方面,都有一定幅度的下滑。

 

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但值得关注的是,今年上半年土地市场平均地价非常给力,高达797.19万元/亩,创“四年新高”,仅次于2016年合肥“巅峰”地价。

 

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3、3月成交金额最高 5月成交面积达峰值

从时间维度来看,上半年土地市场始终围绕“疫情影响”。1月春节逼近,土地市场供应较少,实属常态。照往年,2月起合肥土地市场应呈现“一片红火”,然而,受到疫情影响,2月“闭市”,3-4月“试水”,5月起才初步回到往期土地市场热度。

 

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上半年单月土地市场揽金最高的月份当属3月,成交面积805.01亩,成交金额93.96亿元。这是土拍暂停后重启的第一个月,滨湖、经开多宗优质地块紧急入市,参拍房企数量惊人,竞自持租赁面积破历史记录。

 

单月土地市场成交面积最高的月份为5月,成交面积破千亩,达1066.32亩,成交金额90.96亿元。

 

4、“房荒”经开区成交金额领跑全市 巢湖市猛推地

具体分区域来看:

包河区成交4宗,总面积228.55亩,成交总价31.77亿元;滨湖区成交3宗,总面积406.73亩,成交总价35.29亿元;高新区成交4宗,总面积243.32亩,成交总价18.22亿元;庐阳区成交2宗,总面积139.56亩,成交总价8.52亿元经开区成交2宗,总面积358.76亩,成交总价47.33亿元;新站区成交3宗,总面积286.38亩,成交总价21.12亿元;瑶海区成交2宗,总面积43.01亩,成交总价4.36亿元;肥东县成交3宗,总面积187.42亩,成交总价13.08亿元;蜀山区、政务区量价均“挂零”。

 

县域方面,肥西县成交4宗,总面积402.89亩,成交总价43.58亿元;长丰县成交4宗,总面积225.84亩,成交总价12.96亿元;巢湖市成交8宗,总面积647.74亩,成交总价24.11亿元;庐江县成交2宗,总面积173.16亩,成交总价6.18亿元。

 

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上半年,一直处于“房荒+地荒”的经开区表现尤为亮眼,连推两宗居住用地,共350余亩,揽金47.33亿元,分别被绿地和中海收入囊中,即现在的公园万象和中海上东区,备受市场关注。

 

体量方面,巢湖市上半年成功出让8宗共647.74亩地,恒大、海伦堡、中铁四局等品牌房企进驻,巢湖房地产市场未来可期。

 

5、房企拿地金额TOP10出炉 阳光城29.6亿问鼎榜首

上半年合肥土拍市场平均地价稳中有升,一定程度促进作用楼市回暖。二季度开始,土地市场重启,政府加快供地节奏,房企拿地欲望强烈,相对来讲,房地产市场前景依然被看好。

 

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上半年土拍,绿地、万科、中海、祥生、旭辉等百强房企均在合肥市区有所斩获,阳光城以29.61亿元的拿地金额位列榜首。

 

土地市场是新房市场的“蓄水池”,地块能顺利出让,才有了源源不断的新房供给,而各家房企在今年上半年对土地储备的表现都格外激进,为了土储、销售指标,这些开发商不得不拿地。譬如阳光城、万科、绿地、和昌等房企,关注合肥市场已久的祥生,终于如愿以偿,首进合肥。

 

上半年,有几宗地块的成交情况格外抢眼:

阳光城风头强劲,勇夺省府BK202001号地块;中铁四局在巢湖连拿4宗地,总面积256亩,疑似为中铁佰和佰乐康养项目二期;文一单价873万元/亩,总价5.46亿元竞得巢湖市CH202011号地块(老年大学西侧地块),溢价率高达149%,刷新巢湖地块成交单价记录;绿地时隔三年再次在合肥拿地,总价27.25亿元摘得JK202001号地块;银城GX202003号地块、荣盛FX202006号地块、祥生FX202007号地块竞自持面积都超1万㎡,实际楼面价都颇高,进一步反映了优质地块的“吸睛”程度。

 

楼市篇

 

2020年的上半年对于开发商来说是艰难的,一季度受到疫情的影响,合肥楼市基本上处于冰冻期。随着疫情影响的减小,二季度爆发了“小阳春”行情,各家开发商纷纷推新、抢开,销量也是出现了逐月递增的趋势。

 

1、量价齐涨 上半年合肥共成交29095套房

2020年上半年合肥新建商品住宅共网签备案29095套,同比去年上涨493套,涨幅1.72%;成交均价同比上涨9.27%。

 

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在一季度销量惨淡之后,合肥楼市二季度出现了爆发。数据背后可预见的是,一方面限购对合肥楼市成交量的影响正在逐渐减小;另一方面,购房者观望楼市降价无望之后,纷纷选择了出手。

 

此外,近年来合肥高价盘相继入市,在此背景下仍能出现成交量大幅提升,也侧面反映出了合肥楼市购买力的提升。

 

2、新站区成交5470套居首 政务区仍为价值高地

成交量方面,2020年上半年合肥的成交量主力区域在新站区,以5470套的成交量领跑九区;其次是滨湖区,成交量5258套;排名第三的是包河区,成交4782套。总体来看,除了经开区和政务区,其余瑶海、庐阳、高新、蜀山4大区域上半年成交量均突破了2000套,政务区成交283套垫底。

 

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总体来看,住宅存量大的区域成交量便占领高位。

 

成交均价方面,政务区的成交均价仍为九区最高,达到了24811.56元/㎡,目前政务区新房十分稀缺,并且售价居高不下,这也是限制政务区成交量的因素之一;其次是滨湖区,成交均价为21320.52元/㎡,高端改善盘扎堆自然导致整体成交均价高企。

 

3、6月住宅成交量价达峰值

对比月份来看,今年受到疫情影响1-2月份的销量相比去年出现了较大幅度的下跌,在3月份复工之后,销量出现了明显的上涨趋势,6月份成交量价均达到峰值。

 

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2020年整个二季度的销量相比去年要多出几百套,主要是因为今年五一期间楼市购房热的影响。

 

4、成交TOP20楼盘出炉 学林春晓720套居榜首

2020年上半年合肥楼盘销售排行榜中,成交套数位于榜首的为新站区的学林春晓,住宅累计成交720套,成交均价13937.65元/㎡。不难发现,上榜的楼盘中,有的是热门区域的改善盘,有的是刚需区域的低价盘,品牌房企也是虹吸客户的一大因素。

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土拍研究院观察

 

综合来看,疫情之下2020年合肥的房地产市场受到一定程度的影响,但是整体仍然被看好。土地方面,虽然成交量同比有所下跌,但在疫情尚未结束的情况下就有房企高价拿地,证明了合肥市场仍被房企看好,土拍热度不减;楼市方面,低价盘、限价盘仍然热销,高价盘逐渐走量。土拍现象反射给楼市,下半年合肥楼市的表现值得期待!