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2020年1-9月南昌市房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2020-10-23

概述

土地市场方面,今年1-9月南昌市全市共计成交100宗经营性用地,总成交面积562.23万㎡,同比增长69.46%;总成交金额444.36亿元,同比增长69.16%。总体来看,南昌多个区域供地量大幅增长,土拍竞争激烈,土地价值也日益攀升。

 

楼市方面,2020年前三季度,南昌市区新建商品房网签24953套,同比减少了16168套,下降了39.32%;网签面积约294.41万㎡,同比减少了191.33万㎡,下降39.39%。新房成交量降至近五年最低值,即使抛开疫情影响,南昌楼市前三季度的表现也不尽如人意,购房者观望情绪强,置业以刚需为主。

 

土地篇

1. 前三季度成交量大增 同比增幅近七成

 

 

据土拍大数据显示,2020年前三季度南昌市(含赣江新区)共计成交100宗经营性用地,总成交面积562.23万㎡,同比增长69.46%;总成交金额444.36亿元,同比增长69.16%。2020年前三季度土地成交量增幅显著,达到了近五年的峰值。南昌多个区域供地量大幅增长,土拍竞争激烈,土地价值也日益攀升。

 

 

从每月成交趋势来看,一季度南昌土地市场表现较为冷清,二、三季度土地市场明显活跃起来。其中二季度成交量最高,尤其是6月份,137.69万㎡的成交总面积为今年1-9月的峰值。进入第三季度,7月供地量较小,但8月和9月主城区优质地块频出,土地成交量一路走高,其中8月份土地出让金达到了100.79亿,是今年首次出让金破百亿。

 

2. 主城区持续发力 南昌县紧随其后

 

 

从区域成交情况来看,南昌主城区持续发力,共计成交50宗地块,总成交面积358.24万㎡,占总比63.72%;成交金额343.83亿元,占比达77.38%。南昌县位居第二,成交总面积66.63万㎡,占比11.85%;成交总金额57.41亿元,占比12.92%。

 

 

在主城区各个区域中,新建区是前三季度成交量最高的区域,总成交面积138.26万㎡,占比38.59%;成交总金额94.86亿元,占比27.59%。成交面积位居第二的是经开区,达到了64.8万㎡;而成交金额位居第二位的则为红谷滩区,土地出让金56.97亿元。

从各区土地价值来看,老城区尽管供地量偏少,但土地价值仍然居高不下,东湖区土地平均楼面价最高,达到了8167元/㎡;其次为青山湖区,6036元/㎡;西湖区位列第三,5977元/㎡。

3. 旭辉、绿地、保利前三季度拿地最多

 

 

前三季度拿地最多的房企分别为旭辉、绿地和保利。旭辉竞得的2宗地块均位于经开区,其中1宗为今年体量最大的地块,达到了623亩,目前已打造南昌旭辉中心项目。拿地总金额最高的是保利,4宗地块拿地总金额高达36.8亿元,均为溢价成交,平均溢价率36.17%。

前10位拿地房企中,仅有一个新面孔,那就是桂系房企彰泰,今年是彰泰首次进入南昌,就一举在南昌县、东湖区和经开区拍下了3宗优质地块,在赣布局和深耕的意图非常明显。

 

4. 涉宅地块平均楼面价3834元/㎡ 平均溢价率21.13%

 

 

1-9月南昌成交涉宅地块共计81宗,平均楼面价为3834元/㎡,去年同期为4197元/㎡。在涉宅用地楼面价TOP10中,共计2宗地块楼面价超过9000元/㎡,而去年楼面价超过9000元/㎡的地块达到了6宗(其中2宗破万)。总体来看,今年前三季度涉宅地块楼面价同比降幅明显。

 

 

1-9月南昌成交的81宗涉宅地块中,有46宗为溢价成交。成交涉宅地块的平均溢价率为21.13%,去年同期为29.39%。溢价率超过100%的地块,今年前三季度为1宗,去年同期有2宗;溢价率在50%-100%的地块,今年前三季度为9宗,去年同期则达到了14宗。总体来说今年拿地竞争的激烈程度不如去年,溢价率有所缓和。

 

总结

总体来看,2020年前三季度南昌土地市场表现火热,房企拿地积极,土地价值攀升明显。从供地计划完成情况来看,安义县完成情况最佳,目前已完成今年全年计划的93.94%;其次为南昌主城区,完成率77.88%。而南昌县仅完成了全年计划的49.74%,尚不足一半,是各区域中完成率最低的。

 

楼市篇

1. 前三季度南昌市区新房网签同比下滑近四成

 

 

据土拍大数据统计,2020年前三季度,南昌市区(不含南昌县、新建区、安义县、进贤县,下同)新建商品房网签24953套,同比减少了16168套,下降了39.32%;网签面积约294.41万㎡,同比减少了191.33万㎡,下降39.39%。(统计周期为1月1日-18日、3月2日-9月30日)。

从五年横向对比可以看出,今年的网签量跌到了近五年的最低值,楼市成交量大幅下滑,尤其是一季度,受春节假期和新冠肺炎疫情影响,有43日南昌楼市成交量为零。

 

 

从月度成交来看,除1月和2月受春节和疫情影响,成交量较小;3-6月楼市成交总体平稳;而到了第三季度,成交量明显下滑,尤其是8月份,新房成交套数近2124套,降至1-9月的最低值。二手房方面,除一季度整体成交量较低以外,二、三季度每月成交量差异不大,表现稳定。

 

2. 房价涨幅平稳 新房涨1.1%

 

 

根据国家统计局每月发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看,2020年1月-8月,南昌新建商品住宅房价环比涨幅分别为0.3%、0%、-0.3%、0.6%、0.4%、0.2%、0.2%、-0.3%,房价累计涨幅为1.1%,去年同期为3.4%,涨幅呈现明显下滑趋势,累计下降了2.4%。

 

3. 前三季度南昌市住宅库存327.08万㎡

 

 

据统计,南昌市前三季度住宅库存327.08万㎡,去化周期为7.9个月,环比上升0.3个月。随着传统销售旺季“金九银十”的到来,9月南昌商品房供应量明显上涨,环比增幅近六成(59.46%),因此库存较前几个月增幅明显。去化周期总体波动不大,总体维持在一个合理、健康的区间。

 

4. 前三季度南昌新房销售TOP10

 

 

总结

2020年前三季度南昌楼市新房成交量同比下滑明显,一季度主要是受到春节和疫情双重影响;随着疫情影响逐步减弱,南昌楼市在二季度有“冰封解冻”的趋势,然而这波回暖并没有延续,进入第三季度,成交量开始回落,房价也出现了明显的下跌。可以看出,今年南昌购房者观望情绪较强,置业意愿以刚需为主。