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2020年1-9月常州市房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2021-02-05

土地篇

 

根据土拍大数据显示,2020年1-9月常州主城区(不含金坛、溧阳)共成交64宗经营性建设用地(含回购地块,不含融资地块),占地面积293.69万㎡,成交总金额457.49亿元。其中,涉宅用地共成交46宗(含回购地块,不含融资地块),占地面积249.73万㎡,折合3745.78亩,成交金额432.23亿元,平均楼面价8734.29元/㎡。

 

同比分析——土地总出让金457.49亿元,同比下降2.57%

 

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数据来看,2017年以来常州主城区经营性用地的成交走势整体基本呈现坡状上升的趋势。2019年的成交金额和面积均为最高水平;2020年供地节奏较为平稳,经营性用地总成交面积293.69万㎡,成交总金额457.49亿元,平均地价1038.5万元/亩。

 

用地性质分析——商住用地为成交主力,成交金额占比达71%

 

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2020年1-9月常州市区成交的经营性建设用地中纯住宅用地面积为56.49万㎡,占比19%,成交金额107亿元,占比23%;商住混合用地成交面积为193.24万㎡,占比66%,成交金额325.22亿元,占比71%;商服用地成交面积43.96万㎡,占比15%,成交金额为25.27亿元,占比仅有6%。整体来看,商住用地的成交面积和成交金额都占据了绝对的上风,为目前土地市场主力军。

 

月度成交分析——4月开启“窗口期”,成交金额双“N”走势

 

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从2020年1-9月涉宅用地的挂牌和成交月度走势来看,土地出让“窗口期”从3月开启,高峰期主要集中在4-6月和9月。其中,5月挂牌46.64万㎡为月度供应量之最,6月成交46.64万㎡为月度成交量之最。

 

从成交金额来看,2020年上半年基本呈现两个“N”型走势。2月受新冠疫情影响,土地竞拍时间推迟,成交金额处于“谷底”;5月优质地块集中出让,成交总金额达108.16亿元,为上半年之最;7月供应再次走低,八月成交地块“小而精”,成交金额相应处于低位,9月钟楼开发区超19万㎡商住地块的成交助力总成交金额的回升。

 

区域分析——主城区全面开花,钟楼区地价最高

 

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从区域成交情况来看,2020年1-9月,常州主城区土地市场全面开花。新北区成交的涉宅用地面积和金额均为5区之首,其成交面积79.85万㎡占市区总成交面积的31.97%,成交金额101.6亿元占市区总成交金额的23.51%。

 

从地块成交单价来看,钟楼区平均地价1467万元/亩、楼面单价10523.18元/㎡均居榜首,天宁区平均地价1354万元/亩、楼面单价10312.54元/㎡次之,老城区价值持续凸显。新北区平均地价和楼面单价均居末位,主要是由于其今年上半年出让的涉宅用地中,用于政府回购用地和乡镇地块较多,一定程度上拉低了区域楼面单价和平均地价水平。

 

单价分析——新增16宗万元地,超历年总和

 

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截至2019年底,常州共有11宗“万元地”,2020年1-9月,常州“万元地”阵容再添16名“干将”,远远超过历年“万元地”之和。4月10日,德商竞得天宁区杨板村地块,楼面单价19793元/㎡,常州市区楼面单价新的“天花板”诞生,比2019年最高楼面单价高出约4000元/㎡。

 

此外,随着经开区楼面单价的顺利破万,常州主城区全面进入“万元地”时代,多个板块、镇区土地价值均不断凸显,常州地价水平再上新台阶。

 

土拍研究院点评

 

土地出让节奏平稳有序,完成全年供应87%

 

2020年以来,常州市区涉宅用地累计挂牌265.73万㎡,折合3986亩,累计成交249.73万㎡,折合约3746亩。在今年4月常州自然资源局网站公布的《常州市2020年度国有建设用地供应计划》中,2020年常州市区(不含金坛、溧阳)年度住宅用地供应计划为4300亩(其中普通商品住房用地3000亩,保障性住房1300亩),目前土地出让完成了计划供应的87%。

 

2019年,常州主城区土地供应主要集中在上半年,前五月就已完成全年供应计划的九成;相比较而言,2020年1-9月常州主城区土地供应相对分散且平稳。这主要是对2020年土地市场全年“窗口期”的把控和预判;同时,这也是“因城施策”调控主基调下,常州市区在土地供应上运筹帷幄、审时度势的具体体现。

 

优质地块集中入市,多板块楼面价刷新

 

在今年1-9月出让的涉宅地块中,绿地峰云汇北侧地块、前桥小区西地块、一中东地块、曙光化工厂地块、杨板村地块、董头村一期地块、原青龙中学地块、丁塘河湿地公园C地块等多宗优质地块从挂牌起就备受关注,部分地块报名房企超10家,成交溢价率居高不下。

 

这一方面可以看出,2019年成交宅地的渐趋入市,2020年房企亟需项目补仓,随着疫情逐渐受到控制,多地出现政策倾斜,多家房企密集拿地布局,常州在这一波行情中抓住机遇,优先亮出“优质”地块,“诚意”十足。另一方面,优质地块的出让必然牵动着区域的价值高地,在今年1-9月的土拍中,天宁区、新北区、武进区、经开区楼面单价均被刷新,常州市区楼面价迎来新的“天花板”,进而影响着房地产二级市场的格局。

 

新老房企持续看好,6家首次招拍挂拿地

 

根据土拍大数据统计,2020年1-9月共有嘉宏新城、协新、路劲、蓝光、晋陵、建源、黑牡丹、阳光城、雅居乐、荣盛、龙控、华宇、东方新城、大发、运河南岸、常州新夏置业、常州东南经济、碧桂园、万科、中梁、龙涛、科技街城建、弘阳、长江龙城科技、江苏天启、景瑞、大唐、中南置地、龙信、北京国锐、中南菩悦、德商等32家房企在常州主城区成功竞得宅地。其中,嘉宏、路劲、晋陵各竞得3宗地块;新城、协新、蓝光、建源、黑牡丹、运河南岸各竞得2宗地块;常州运河南岸、常州新夏置业、常州东南经济、协新、东方新城竞得的地块均为100%回购地块。

 

在今年的土拍中,中南置地、龙信、北京国锐、大唐均为首次进驻常州,德商、中南菩悦均为首次通过招拍挂拿地,德商此前曾与蓝光合作打造了遥光辰苑,中南菩悦去年通过股权转让的方式拿下丁香路南侧、玫瑰路东侧地块,开发了红熙台。

 

与前几年相比,2020年新进驻的房企多为中小型或者刚涉足长三角的企业。一方面,绝大部分品牌房企均已进驻,中小房企为实现整体集团战略,有布局二三线城市的需求;另一方面,常州土地市场相对于长三角其他城市来说,地价相对较低,弹性空间大,进驻门槛较低。

 

调控新政加持,土地市场理性当道

 

9月11日,常州“最严”调控令发布,从有效增加土地和商品房的供应、新建商品住房和二手住房自取得不动产权证后满4年方可上市交易、二套房最低首付款比例调整为不低于60%、监控消费贷款、加强商品住房价格管理、严厉打击炒作学区房概念以及哄抬二手住房价格的行为等方面遏制投机炒房,整顿规范房地产市场秩序,促进市区房地产市场平稳健康发展。

 

自2017年土地市场解封以来,常州市区土地市场、住宅市场迎来了快速发展阶段,刚需和改善型住房需求呈现快速上涨态势,新建商品房和二手房市场表现活跃。此次新政的颁发不仅是常州“因城施策”的重要一步,对稳定市区房地产市场有着长足重要的作用;也是常州市政府坚持中央“房子是用来住的、不是用来炒的”定位,实现稳地价、稳房价、稳预期目标,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段的重要举措。

 

总结与展望

 

可以预见的是,随着新政效力的发挥,常州市区的土地供应将比去年同期有所增加,对于持续深耕的品牌房企或许依然是拿地机会,而部分想要以常州作为突破口打开长三角市场的中小企业或将从“冒进”改为观望态度。此外,常州市土地市场也将愈加清明,迎来持续、稳健、向上的发展环境。

 

楼市篇

 

2020年1-9月,常州市区(不含金坛、溧阳)商品住宅供应面积为430.67万㎡,供应套数34938套,成交面积为476.69万㎡,成交套数达37531套,成交金额880.92亿元,成交均价为17994.6元/㎡。

 

月度分析——4月开闸,成交逐步回暖

 

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从2020年1-9月商品住宅月度成交走势来看,2月受疫情影响,供求均处于抑制状态;3月回暖,4月开闸,商品住宅供应面积达76.26万㎡,成交同步回暖;6月为成交峰值,成交面积达81.97万㎡,下半年成交量略有回落。从成交均价来看,随着4月供应量的激增,成交均价呈曲线上涨,8月成交均价达20037元/㎡,创造了今年最高房价水平。

 

区域分析——武进为供求大户,天宁区均价最高

 

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从区域来看,武进区以144.84万㎡的供应面积和157.83万㎡的成交面积领先其他各区,为市区商品住宅市场的供求大户。其次为新北区,天宁区和钟楼区相对持平,差距不大。从区域商品住宅成交均价上来看,天宁区以222755元/㎡的成交均价居四大区之首,其次为钟楼区的17802元/㎡,武进区以17046元/㎡的成交均价居末。

 

存量分析——存量和去化周期持续走低

 

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2020年1-9月常州市区商品住宅整体库存量和去化周期持续走低。截止2020年9月底,常州市区商品住宅库存总量为218.34万㎡,去化周期为4.6个月,为今年以来最低水平。其中4月库存量最高,达285.81万㎡。这说明了疫情的爆发一定程度上造成了市区商品住宅的积压。随后,楼市逐渐解冻,库存量显著减少,去化周期不断缩短,常州市区房地产市场信心恢复、活力充沛。

 

面积分析——90-130㎡占据大半壁江山,改善产品成主流

 

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从商品住宅成交套数来看,2020年上半年90-110㎡共成交10853套、110-130㎡共成交12800套、130-150㎡共成交7453套、150-200㎡共成交3501套,以上面积段占据了总成交套数的92.25%,其中又以110-130㎡占比最大。这基本可以看出,三、四房的改善产品逐渐占据本轮市场。

 

项目分析——武进、新北、天宁平分秋色

 

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从2020年1-9月常州市区商品住宅销售金额排行榜来看,南广场·九洲玺依旧盘踞榜首,成交总金额54.88亿元。随后为新北区的龙湖·景粼天著和武进区的新城璞樾春秋。从上榜项目所属区域来看,武进区、新北区、天宁区均有3个项目在榜,基本平分秋分,为今年的成交主力。钟楼区此前成交地块较少,当前仅有龙城金茂府入榜,成交总额18.1亿元。

 

土拍研究院点评

 

房价调整,多个纯新盘蓄势待发

 

截至2020年9月底,常州市区“万元地”已扩容至27宗。其中,今年1-9月诞生的“万元地”多达16宗,乡镇最高楼面单价破万,多板块迎来价值重塑,常州市区土地市场遍地开花。地价的不断攀升必定会带动房价的走高,从而激发商品住宅向改善性发展。

 

从商品住宅成交金额TOP榜单也可以看出,位居前三的南广场·九洲玺多次即开即罄,目前加推已售罄,此前在售的E地块6号楼和B区26、27和28号楼备案均价约42000元/㎡;龙湖·景粼天著在售23#楼,均价约26000元/㎡; 新城璞樾春秋在售均价约28000元/㎡。不难看出,众多高价盘的“热销”更是源自市场需求、土地价值、以及优质产品力的共同作用。

 

目前,老盘逐渐结案,新盘陆续亮相,从地价及项目定位来看,多数项目将继续走高端改善路线,常州主城区房价或将迎来新一波的格局调整。

 

新政助力,房地产市场愈发健康平稳

 

今年下半年以来,多城着手密集调控,常州也紧随步伐。一方面从取消落户限制和引进人才入手,有效带动人口基数的增长;另一方面加码商品住宅的限售政策,抬高二套购房成本,整顿规范房地产市场秩序。

 

6月24日,《常州市非户籍人口落户实施办法》发布,全面取消溧阳市落户限制和市辖区重点群体落户限制,实施农村籍大学生来去自由的落户政策,并进一步放宽职业技能人才落户。

 

9月11日,常州“最严”调控令发布,从有效增加土地和商品房的供应、新建商品住房和二手住房自取得不动产权证后满4年方可上市交易、二套房最低首付款比例调整为不低于60%、监控消费贷款、加强商品住房价格管理、严厉打击炒作学区房概念以及哄抬二手住房价格的行为等方面遏制投机炒房,促进市区房地产市场平稳健康发展。

 

总结与展望

 

2020年前三季度,常州房地产市场成交情况可圈可点。从楼市表现来看,第一季度略显低迷,第二季度为成交高峰期,第三季度相对有所回落,传统”金九银十“并未得到彰显,但依旧保持可观的水平。

 

这都充分说明,随着长三角一体化进程的全面推进,常州城市价值不断被挖掘,“洼地”正逐渐消失。此外,常州房地产市场在经历了前几年的断供、调整之后,目前去化良好、需求十分稳健。利好的政策和健康的市场环境对于常州楼市而言无疑是一剂“定心针”,加上紧俏的供求关系和充满活力的去化水平,常州的房地产市场发展前景持续看好。