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2020年1-9月苏州市房地产分析报告

作者:

土拍网 2021-02-05

土地篇

 

 

土拍大数据统计显示,2020年1-9月苏州市区经营性建设用地(含吴江区)共出让91宗,成交面积427.81万㎡,总成交金额967.42亿元。其中,高新区12宗、相城区15宗、吴中区28宗、工业园区8宗,姑苏区7宗。楼面价超万元的地块数量45宗,占比50%;楼面价超2万元的地块有7宗,占比8%。

 

 

1.2020年1-9月出让金967.42亿元 同比减少3.05%

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2020年1-9月经营性建设用地(含吴江区)出让的91宗地块,成交金额967.42亿元,同比2019年1-9月减少了3.05%,成交面积427.81万㎡,同比增加7.90%。从近五年前三季度土地市场表现来看,2016年1-9月土地市场成交量达到峰值,成交面积为553.81万㎡,2020年1-9月土地成交量仅次于2016年前三季度。

 

2.住宅类平均楼面价小幅下降,商住类地块平均楼面价小幅上升。

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据土拍大数据统计,2020年1-9月苏州市区经营性建设用地的平均楼面价为10625元/㎡;与2019年1-9月相比,下跌2807元/㎡,同比下跌20.90%。其中,住宅用地平均楼面价为14800元/㎡,与2019年1-9月相比,下跌1634元/㎡,同比下跌9.94%;商住用地平均楼面价为11867元/㎡,与2019年1-9月相比,上涨648元/㎡,同比上涨5.78%;商服用地平均楼面价为1255元/㎡,同比2019年1-9月相比,下跌1204元/㎡,同比下跌48.96%。

另外,据统计,2020年1-9月苏州市区(含吴江区)涉宅类用地的总建筑面积约为668.28万㎡,与2019年1-9月的654.83万㎡相比,供应量小幅上升。

 

3.吴中区成交金额居各区首位,姑苏区成交均价最高

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从各区域出让情况来看,2020年1-9月苏州出让地块主要集中在吴中区、高新区和吴江区,姑苏区和工业园区供地相对较少。其中,吴江区成交面积116.63万㎡,位居各区首位,吴中区成交面积96.68万㎡,仅次于吴江区。从平均楼面价来看,姑苏区以17198元/㎡的成绩排在首位,成交均价远高于其他区域。工业园区因为两宗商服用地的出让,拉低了整体的楼面价水平,吴江区平均楼面价5911元/㎡,位居末位。

 

4.45宗宅地楼面价超万元 园区钟南街地块楼面价年度最高

据土拍大数据统计,2020年1-9月苏州市区(含吴江区)共有45宗涉宅类用地楼面价超万元。这45宗超万元楼面价的地块里,高新区8宗,相城区8宗,吴中区14宗,工业园区6宗,姑苏区4宗,吴江区5宗。而楼面价超3万元的地块有1宗,占比2.22%。其中楼面价最高的地块则是由深圳兴际实业有限公司(旭辉)竞得的工业园区钟南街东、共耀路北地块,楼面价为30228元/㎡。

另外,值得一提的是,其中2020年1月苏州新禹溪建设发展有限公司摘得的高新区枫桥街道地块需要现房销售,该宗地块为2020年首宗需要现房销售地块。2020年6月1日,中海地产摘得的高新区科技城玉屏路绿化地南、元方路绿化地东西地块也需现房销售,楼面价18566元/㎡,为本年度第二宗现房销售地块。2020年7月1日,苏高新地产摘得狮山街道玉山路绿化地北、长江路绿化地西地块,该宗地块楼面价25095元/㎡,为本年度第三宗现房销售地块。

 

5.本年度供地节奏加快 土拍市场稳中有热

2020年1-9月苏州市区(含吴江区)共推出挂牌公告34次,其中苏州市区(不含吴江区)推出公告12次,吴江区推出公告22次,每月均有新地块挂牌及已挂牌地块成交,整体供地节奏较快。碧桂园本年度于苏州市区(含吴江区)摘得4宗涉宅类地块;东原、金科分别摘得3宗地块,所获颇丰,其余房企亦积极拿地,纷纷有所斩获。从土拍热度来看,由于今年年初受疫情影响,部分地块取消“现房销售”条件,一定程度上促使房企积极拿地,另一方面在相应“限地价”的土拍条件下,土地市场整体回归理性,多宗地块溢价率位于15%以内。

与2019年苏州土拍市场房企拿地的“谨慎”态度相比,2020年的几次土拍,房企参与度都比较高,拿地热情明显“高涨”,不少房企积极补仓,土地市场稳中有热。

 

楼市篇

 

1.一季度受疫情及春节假期影响,市场表现不尽人意,二季度市场成交量大幅攀升,三季度市场较为平稳。

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2020年一季度楼市表现较为低迷。受新冠疫情影响,2月成交量环比上月减少了59.76%,二季度市场逐渐回暖,成交量逐渐攀升,6月单月,苏州市(含吴江区)商品住宅成交量超过“百万方”,三季度市场成交量较为均衡,月均成交69.21万㎡。

 

2.前三季度成交面积同比下跌14.65%。

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从2016年-2020年1-9月住宅成交柱状图可以看出,2016年1-9月住宅成交量最高,为76370套。2018年1-9月住宅成交量位居末位。2020年1-9月苏州市(含吴江区)成交面积588.31万㎡,成交套数46427套,同比2019年1-9月,成交面积下跌14.65%,成交套数下跌15.45%。

 

3.“双吴区”成交量占全市“半壁江山”

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从各区域住宅成交套数来看,吴中区销售量稳居前三季度第一,共计成交13832套,占苏州市总成交套数的30%,远高于其他各区,吴江区成交9989套,占苏州市总套数的21%,仅次于吴中区;作为苏州项目较多的两个大区,该两区域总成交量占据苏州市总成交量的51%;其余高新区、相城区、工业园区、姑苏区,分别成交9661套、7794套、3517套和1634套,其中工业园区和姑苏区在售项目较少,整体成交量居于各区末位。

 

4.房企总销售TOP10:苏高新拿下金额和面积“双冠”

从2020年1-9月销售金额、套数和面积来看,苏高新成交金额131.47亿元,成交面积37.56万㎡,成交套数2688套,占据成交金额榜和面积榜第一,套数榜第二位;龙湖集团成交金额79.62亿元,成交面积34.56万㎡,成交套数2839套,占据套数榜第一位,面积榜和金额榜第二位;中海地产成交金额65.58亿元,成交面积17.63万㎡,成交套数1210套,占据金额榜第三位,面积榜第五位,套数榜第七位。

 

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(备注:以上数据含吴江区。部分数据来源:克而瑞)

 

土拍研究院观察

2020年年初全国各城市受新冠疫情影响,房地产市场“停滞”,而随着2月疫情逐渐得到控制,中央政府和各级地方政府出台一系列政策,扶持房地产市场发展,促进市场复苏。2020年1-9月苏州土地市场的地块拍卖吸引众多房企关注,房企拿地热情不减,新进房企和老牌房企积极拿地,落子苏州。

 

全年地块供应量充足,吴中区宅地成交占比苏州市区32%

从政府层面来看,3月18日苏州市土地储备和招标拍卖领导小组会议上公布的供地计划,今年市区住宅用地供应计划为8400亩,其中吴中区、相城区、姑苏区、高新区和工业园区共为6200亩,吴江区为2200亩,政策性住房用地供应占比均不低于30%。从当前已成交的地块来看,其中成交地块较多的为吴中区,该区域1-9月成交20宗涉宅地块,占苏州市区宅地出让总数的32%。

 

老牌房企持续发力,新进房企积极拿地

从房企拿地心态来看,苏州作为新一线城市,在长三角具有独特的区位优势,吸引众多房企的入驻深耕。从近期拿地房企来看,碧桂园、东原、金地、金科、新希望等房企强势补仓,摘得多宗地块,其中碧桂园前三季度在苏州市区摘得四宗住宅地块,积极重仓苏州,可以看出深耕苏州的决心,而卓越、滨江、大发等新进房企也均有收获,积极落子苏州,亦看好苏州市场的发展。

 

疫情好转之下,楼市成交也逐渐复苏回暖

从新房市场面看,疫情期间,市场成交量表现的不尽人意,但随着各项利好市场的政策出台,房产市场逐渐复苏,苏州政府城市治理能力也不断增强着投资者的信心,三季度苏州市场月均成交量较为均衡,市场趋于稳定,“双吴”区域成交量依然占据市场较大成交比重,大牌房企苏州高新、龙湖集团、中海地产在疫情下表现依然较好。

 

整体市场稳中有热,“房住不炒”依旧为主基调

 

从近期土拍和新房表现来看,当前市场稳中有热,“在长三角城市群中,苏州的城市地位、经济活力强力推动着投资者的市场信心,品牌房企在苏州拿地预期较高。但是3月份召开的苏州市土地储备和招标拍卖领导小组会议上已定调,今年苏州将继续全力维护土地市场平稳,坚持“房住不炒”定位,着力稳地价稳房价稳预期,推动房地产市场持续健康发展。