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2020年南通市区房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2021-02-05

土地篇

总体成交分析——244.43万㎡,420.37亿元  同比“量价齐升”

 

纵观近五年南通市区土地市场成交情况,2018年推地量位列最高峰,是近五年来推地量最高的年份,2020年土地成交面积244.43万㎡,成交量仅次于2018年,但土地成交总金额达到420.37亿元,为近五年成交金额最高值,两者相比呈“量跌价涨”的态势。另外,2020年南通市区土地市场成交情况与2019年相比,无论是成交数量、成交面积还是成交金额,都有大幅增长,同比“量价齐升”,整体来看,2020年南通市区土地成交情况还是十分可观的。

 

 

据土拍大数据统计,2020年南通市区共成交39宗经营性建设用地,其中崇川区占25宗,开发区占14宗,成交总面积为244.43万㎡,成交总金额为420.37亿元,同比涨幅明显。楼面价破万元地块共计16宗,最高成交楼面价为17391元/㎡,由祥生地产竞得崇川区麦客隆地块所创,目前该地块项目案名已出,为祥生·云境。

 

季度成交分析——年底冲刺创佳绩  第四季度成交情况可观

 

2020年一季度,受疫情影响南通市区仅成交2宗经营性建设用地,推地节奏有所放缓。二季度市场迎来“土拍新规”,多宗地块实行地价房价“双控”并摇号竞买规则,并且最终都达到最高限价,取得了不菲的成绩。第三季度地块供应主要集中在9月,6宗地块总成交金额超20亿元。第四季度开启年底冲刺阶段,17宗地块总成交金额超167亿元。

 

 

据土拍大数据统计,2020年南通市区土地市场主要成交量集中在第二季度和第四季度,其中第四季度共成交17宗经营性建设用地,成交总面积为93.81万㎡,成交总金额为167.29亿元,环比涨幅明显,是2020年成交宗数与成交金额最高的一个季度,为2020年南通市区土地市场划上了完美句号。

 

区域成交分析——崇川区热度不减  25宗地块成交总额超326亿元

 

2020年,南通市区共成交39宗经营性建设用地,总成交金额为420.37亿元,其中崇川区占25宗,总成交金额为326.61亿元;开发区占14宗,总成交金额为93.75亿元。商品住宅类地块主要集中在崇川区,共成交22宗,而开发区共成交12宗。

 

 

据土拍大数据统计,2020年南通市区共成交39宗经营性建设用地,其中崇川区占25宗,成交总面积为154.02万㎡,成交总金额为326.61亿元;开发区占14宗,成交总面积为90.41万㎡,成交总金额为93.75亿元。无论是成交总数量,还是成交总面积和成交总金额,崇川区均列首位,可见该区域市场热度极高,加之如今崇川区与港闸区已经合并,各大规划利好的加持,未来区域土地板块将愈加稀贵。

 

房企拿地分析——土拍新规层出不穷  多个新晋房企成功入驻市区

 

2020年,南通市区积极响应国家“稳地价、稳房价、稳预期”的政策,推出地价房价“双控”并摇号竞买规则,有效的遏制了高地价、高房价。尽管如此,却并没有影响房企拿地的热情,因此在第四季度,南通市区再次新增“限制马甲、一家房企同一地块仅能报价一次、摇号结果确认3名候选竞得人、增加10天公示期”等规则,使得房企拿地更加公平公正。

 

2020年南通市区新晋房企拿地一览:

 

据土拍大数据统计,2020年南通市区共有8宗住宅用地被新晋房企竞得,成交总面积为41.03万㎡,成交总金额为101.42亿元。其中6宗地块实行地价房价“双控”并摇号竞买规则,并最终都在竞拍当天达到最高限价,由现场摇号确认最终竞得单位,可见新的土拍规则不仅拼实力,更拼运气,南通市区土地市场也因此吸引了多个新晋房企入驻,未来必将增添更多新鲜血液。

 

土地市场综述

土拍新规日益更新   市场表现愈加趋稳

 

2020年,南通市区为遏制土地价格过快上涨,推出了多个土拍政策,并不断更新,以求达到最完善、最公平的土拍规则。四月份,南通市区首次推出地价房价“双控”并摇号竞买规则,有效地控制了土拍溢价率以及房价的上涨,之后在此基础上,政府先后增加“每个竞买人仅有一次报价机会、一次报价不得超过一个竞价幅度、限制马甲、一家房企同一地块仅能报价一次、摇号结果确认3名候选竞得人、增加10天公示期”等要求,使得土拍条件更为严苛,也保证了土拍的公平公正。

 

2020年南通市区共有15宗地块实行地价房价“双控”并摇号竞买规则,总成交面积为89.97万㎡,总成交金额为229.28亿元。先后由祥生、石榴、碧桂园、华宇、合景泰富、南通亚伦、新城&银洲&建都、美的&昌建&国贸、上海长甲、世茂、万科&天一置业、中铁、美的、上海华纺竞得,其中石榴、华宇、上海长甲、上海华纺是首次进驻南通,祥生与合景泰富是首次进驻南通市区,可见土拍新规的实施,给更多新晋房企增添了进驻南通的机会,也说明房企拿地运气与实力一样重要。

 

供应力度明显加大  2020土拍成绩单喜人

 

据土拍大数据统计,2020年南通市区总共成交39宗经营性建设用地,与去年相比呈直线上升趋势,尤其是第四季度,共有17宗经营性建设用地成交,且主要集中在11月份,共成交13宗经营性建设用地。

 

从近五年南通市区经营性建设用地成交情况来看,2018年成交宗数达到52宗,创近五年成交宗数最高纪录,但2020年成交总金额达到420.37亿元,为近五年成交总金额最高纪录,且相较于2019年涨幅明显。另外,2020年全年成交地块中住宅类地块占34宗,相比去年上涨79%,总成交面积达到241.54万㎡,总成交金额达到419.87亿元,成交金额上涨幅度近两倍,可见2020年优质地块的供应力度明显加大,也让2020年土地市场递交了一份不错的成绩单。

 

总结

据资料显示,2020年全国300个城市土地出让金总额为59827亿元,同比增加16%,南通位列第23位。整体来看,南通市区2020年土地市场创下了不菲的成绩,39宗经营性建设用地成交总金额超420亿元,创近五年新高,且相较于2019年同期,呈现“量价齐升”的态势。从全年四个季度的成交情况来看,第二季度和第四季度的供应节奏明显加快,并且加大了对住宅用地的供应力度,但与此同时南通市区也推出“双限”政策,这有效的遏制了土地价格过快上涨以及高溢价率的产生。

 

随着“双限”政策的实施,南通市区多宗地块都限制了土地价格和未来房屋备案均价,使得土地成交楼面价与房屋未来售价之间的比例缩小,大大收紧了房企的利润空间,但这并没有影响房企拿地的热情,南通市区土地市场仍处于上升趋势。

 

楼市篇

商品住宅成交分析——下半年市场明显回暖  供应力度明显加大

因疫情影响,2020年上半年多个线下售楼处紧急关闭,新项目开盘时间也相继延后,因此市区商品住宅市场整体表现不佳,下半年疫情好转,供应量与成交量有了明显提升。据统计,2020年南通市区商品住宅总供应量为275.03万㎡,同比下降6.34%;总成交量为221.09万㎡,同比下降32%;成交均价主要体现在11月份和12月份,年底冲刺阶段,涨幅明显。

 

 

(以上部分数据来源于克而瑞和同策)

从2020年全年供应情况来看,2020年南通市区商品住宅供应量集中在第三季度和第四季度,总计供应量为186.76万㎡,其中8月份供应量达到峰值,总计44.08万㎡,11月份进入年底冲刺阶段,供应量达到39.25万㎡,整体数据相较于去年同期,稳中有升。

 

从2020年全年成交情况来看,1-5月份因疫情原因,市场表现不佳,6月份开始疫情好转,楼市表现也有所回暖,成交量逐月上涨,供应量也明显加大。加之南通市区多个项目集中在年中开盘和加推,因此6月份开始成交量有明显提升,7月份和9月份成交量基本持平。纵观2020年全年市区楼市成交情况,整体表现“供大于求”。

 

楼市综述

调控政策出台  促进市场平稳健康发展

 

为确保房地产市场健康平稳的发展,2020年南通市政府推出多个调控政策,如4月30日,南通市政府印发《南通市民优先购买市区首套普通商品住房实施办法(试行)》的通知,重点内容为:新申请预(销)售许可、当期备案价格在同区域内相对较低、有一定规模的楼盘,可作为首次购房居民有限购买楼盘,随机抽取不少于30%的房源,供首次购房居民有限购买。

 

11月12日,南通市政府对住房公积金贷款政策进行调整,调整后的情况为:取消五年期限限制,无论是五年前还是五年内,只要有公积金贷款记录就算;产权查询范围不再是所购地点,还是加户籍所在地和公积金缴存地。

 

政策的实施,可以加速落实“房子是用来住的,不是用来炒的”的相关定位,进一步加强房地产市场调控,从而确保市场健康平稳的发展。

 

多个项目集中开盘   市场去化表现优异

 

2020年年初,因疫情影响,市区多个项目开工滞后,开盘时间也紧急推迟,所以第一季度成交量有所下滑,但由于2月份售楼处紧急关停,需求量在3月份得到集中释放,因此3月份开始供应面积直线上升,市场有所回暖,并在年中达到高峰值。

 

下半年开始,成交量趋于稳定,第三季度成交量相较于第二季度有所回落,但随着多个项目集中入市,供应量有了明显提升,市场需求也得到满足,因此第四季度成交量明显回升。尤其是11月份,新增供应面积达到39.25万㎡,环比上涨172.76%,同比上涨78.41%;住宅成交面积达到25.43万㎡,环比上涨16.55%,同比上涨143.12%,市场整体去化率达到90%。

 

楼市总结

 

2020年开年,新冠肺炎疫情爆发,影响到宏观经济的方方面面,房地产行业亦难幸免。一场突如其来的疫情,让全国各地的楼市紧急按下了暂停键,但整个房地产行业都积极投入了这场“抗疫”大战,致使在下半年疫情好转之时,房地产行业整体表现有了明显回升,南通市区也不例外。

 

2020年是“十三五”收官之年,南通作为长三角地区热门城市之一,也在积极推进“房子是用来住的、不是用来炒的”,全面落实“三稳”的调控要求,尽管市场热度十分高,但整体表现还算稳定。加之目前监管新规出炉,房企投资力度下降,拿地越来越趋于理性,未来房地产市场也会愈加趋于平稳。

 

土拍研究院观察

 

2020年,南通市区土地市场经历了疫情期间的成交量下滑以及疫情好转之后的大幅回暖,可谓跌宕起伏,第四季度更是大大加大土地供应量,致使南通市区2020年土地成交金额相较于去年有明显回升,并创下近五年南通市区土地成交金额最高纪录。

 

楼市方面,受疫情影响上半年市场较为平稳,下半年各方购买力得到集中释放,成交量有所回升,整体去化效果显著。2021年预计会有多个双限项目陆续入市,楼市均价逐渐趋稳,在“房住不炒”政策的调控下,房地产市场将继续“稳”字当头。