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2020年南昌市房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2021-02-05

土地篇

1.成交量达五年之最 第四季度表现抢眼

 

 

据土拍大数据显示,2020年南昌市(含赣江新区)共计出让165宗经营性用地,总面积为1001.58万㎡,其中成交地块159宗,总面积978.16万㎡,同比增长101.1%;总成交金额689.51亿元,同比增长70.25%。流拍地块6宗,总面积23.42万㎡。

2020年南昌土地市场并未受到疫情的影响,成交量增幅极为显著,达到了最近五年的峰值,多个区域供地量有明显增长。

 

 

从每月成交趋势来看,一季度南昌土地市场表现较为冷清,主要是受到了农历新年、新冠肺炎疫情和土地出让计划未出的三重影响,这一趋势也与往年的供应趋势相吻合。第二季度和第四季度土地市场表现最为活跃。其中四季度成交量最大,总面积415.94万㎡,土地出让金高达245.15亿元。

纵观全年,土地成交面积最高的月份是10月,达到了144.86万㎡,土地成交金额最高的月份是八月,出让金高达100.79亿元,也是全年唯一一个破百亿的月份。

 

2.主城区持续发力 新建区同比增幅显著

 

 

从区域成交情况来看,南昌主城区依然一马当先,为各区域成交之最,共有61宗地块,总成交面积422.87万㎡,占总比43.23%;成交金额408.01亿元,占比达59.17%。

紧随其后的是新建区,2020年明显发力,成交量较往年有较大的增幅。共计26宗地块,总面积264.59万㎡,占比27.05%;成交总金额142.13亿元,占比20.61%。

 

 

在主城区各个区域中,红谷滩区一骑绝尘,以149.39万㎡、137.26亿元的成交量稳居市区第一的位置。第二位是经开区,2020年出让了2宗超百亩地块,总成交面积82.67万㎡。第三位是高新区,共计成交7宗地,总面积78.78万㎡,土地出让金为71.77亿元。

从各区土地价值来看,涉宅地块平均楼面价最高的三个区域分别为东湖区、西湖区和青山湖区,均为南昌老城区。

 

3.绿地、保利和新力为年度土储前三位房企

 

 

2020年南昌可建面积最高的房企前三位分别是绿地、保利和新力。绿地作为蝉联年度土储第一位的品牌房企,其拿地区域主要为红谷滩区VR产业城、南昌县蒋巷镇和新建区,共计8宗、112.63万㎡,可建面积达到了258.52万㎡。

第二位的保利同样拿地8宗,可建面积133.79万㎡,拿地金额56.83亿元。最值得一提的当属其在九龙湖所摘地块,期盼已久的保利大剧院项目终于正式落地。

本土房企新力2020年虽然出手不多,但拿下的均是大体量地块,可建面积达到了84.7万㎡,其在新建区竞得的DAK2020046地块建筑面积达到了36.6万㎡,未来将建设7万㎡商业综合体并注册物业公司全国总部。

土储排名前十的房企中,出现了不少新面孔,例如宝龙、中粮、彰泰等。尽管是首次入赣,但拿地毫不手软,足见开发商们对南昌市场的看好。

 

4.涉宅地块平均楼面价3733元/㎡ 平均溢价率19.72%

 

 

2020年全年南昌共计有116宗涉宅用地,总面积达853.33万㎡,成交总金额642.15亿元。涉宅地块的平均楼面价为3733元/㎡,低于2019年4230元/㎡的平均楼面价。从上表中可以看出,2020年楼面价最高的地块是华润竞得的DAEJ2020016地块,为9205元/㎡,这也意味着2020年楼面价“破万”地块宗数是零,而2019年这一项数据是2宗,同时2020年也是近五年来南昌土地市场第一次“破万”地块数为零。

 

 

116宗涉宅地块中,有62宗为溢价成交,涉宅地块的平均溢价率为19.72%,2019年这一数据为20.31%。此外,2020年溢价率超过100%的涉宅地块有1宗,而2019年为2宗;溢价率在50%-100%之间的,2020年有11宗,而2019年有15宗。总体来看,2020年南昌土拍市场竞争略有缓和,房企拿地更为理性。

 

总结

一、供应量大幅攀升,供地计划完成率显著提高

总体来看,2020年南昌土地市场表现火热,供应量大幅攀升。从供地计划完成情况来看,安义县和新建区超额完成年度供应计划,完成率分别为150.19%和108.63%。紧随其后是南昌主城区,完成率为91.93%;进贤县完成率为88.05%;南昌县上半年供地频繁,但下半年表现冷寂,完成率仅为75.73%。

二、品牌房企拿地积极性高涨

深耕南昌的品牌房企2020年的补仓积极性一路从年头延续到年尾,绿地、保利、联发、新力等房企均是土拍市场上的熟面孔。十数家房企争一宗地,竞拍超五小时,叫价数百轮等等情况屡见不鲜。

2020年新进南昌的品牌房企不少,如彰泰、中粮、宝龙、新鸥鹏等。众人期盼的中粮大悦城落地西湖区朝阳新城,宝龙也将在高新区奉上在南昌的第一个综合体项目。而黑马桂系房企彰泰则来势汹汹,47天内在南昌三个区域拿地3宗,深耕赣鄱大地的意图非常明显。教育地产的领军企业新鸥鹏也同样入驻了西湖区,将在朝阳洲建设总部办公大楼。

三、土拍竞争略有缓和,冲动拿地倾向不再

从2020年的土地成交楼面价和溢价率情况可以看出,土拍竞争的激烈程度较往年略有缓和,优质地块仍然不乏众多房企争抢,但出价明显谨慎,冲动叫价的情况已难觅踪迹。对于房企来说,再好的地也要精打细算、全方位研判后再出手,而这样的倾向,对于南昌土地市场健康、稳健的发展也是大有裨益。

 

楼市篇

1.南昌楼市政策一览

①南昌出台“三限房”销售新规

南昌市住房保障和房产管理局发布了《关于进一步规范市区“三限房”项目销售规定的通知》洪房字【2020】21号。

进一步规范申购登记行为。对累计2次选房后放弃房源的,一年内不允许其再次申购。对累计5次可以选房但放弃选房的,一年内不允许其再次申购。进一步完善摇号选房规则。当期所有房源按不同户型分组摇号方式确定“三限房”购买对象资格名单。开发企业可视情选择采取人房对应或顺序号的摇号方式,并在对外公示的《摇号选房方案》中予以明确。

②南昌全面放开落户限制

4月14日,南昌市政府办公厅印发《关于全面放开我市城镇落户限制的实施意见》的通知。重点内容如下:

全面取消在我市城镇地域落户的参保年限、居住年限、学历要求等迁入条件限制,实行以群众申请为主、不附加其他条件、同户人员可以随迁的“零门槛”准入政策。允许在我市租赁房屋人员申请落户在派出所社区集体户。放宽落户地址限制,允许在部分非住宅(公寓、商住楼)和单位自建员工宿舍地址上落户。全面将户口迁入我市城镇地域审批权限下放至派出所,实行准迁业务“一门办、即时办”。

③南昌发布“人才10条”

2020年7月29日 ,驻昌高校与南昌市“人才10条”政策信息对接会议召开。南昌“人才10条”政策即《关于支持大学毕业生和技能人才来昌留昌创业就业的实施意见》。

在人才住房问题上,南昌“人才10条”提出,凡在昌创业就业并缴纳社保满2年的人才,不受年龄和户籍限制,可以在本市辖区内包括限购区购买首套商品住房。凡在昌创业且稳定经营2年以上或在民营企业就业并缴纳社保满2年的全日制博士、硕士研究生(含高级技师),在昌第一次购买商品住房的,分别给予10万元、6万元购房补贴。

④南昌出台商品房预售金监管新规

省住房和城乡建设厅、江西银保监局联合印发重要通知。通知明确,对商品房建设项目预售资金,即购房人按合同约定支付的全部房款进行监管,监管期限为自取得《商品房预售许可证》开始,至预售项目楼栋完成房屋初始登记达到购房人可单方办理房屋转移登记条件为止。以保证预售资金优先用于商品房项目工程建设,切实保障购房人的合法权益,防范房地产市场风险,保持房地产市场平稳健康发展。

 

2.南昌市区新房网签同比下滑近三成

 

 

据土拍大数据统计,2020年南昌市区(不含南昌县、新建区、安义县、进贤县,下同)新建商品房网签37625套,同比减少了15492套,下降了29.17%;网签面积约447.33万㎡,同比减少了182.18万㎡,下降28.94%。(统计周期为1月1日-18日、3月2日-12月31日)。

从五年横向对比可以看出,近五年南昌市区的新房成交走势呈现逐年下跌的态势,2020年的网签量跌到了近五年的最低值,楼市成交量大幅下滑,尤其是一季度,受春节假期和新冠肺炎疫情影响,有43日南昌楼市成交量为零。

 

 

从月度成交来看,除1月和2月受春节和疫情影响,成交量较小;第二、四季度新房市场表现较好,尤其是第四季度,共计成交12672套新建商品房,约占全年总量的三分之一。

二手房市场方面,共计成交21910套,同比下降19.75%;总面积215.74万㎡,同比下降17.23%。

 

3.房价涨幅平稳 新房涨1.1%

 

 

根据国家统计局每月发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况来看,2020年1月-11月,南昌新建商品住宅房价环比涨幅分别为0.3%、0%、-0.3%、0.6%、0.4%、0.2%、0.2%、-0.3%、0.1%、-0.4%、-0.4%,即2020年房价累计涨幅仅0.4%,2019年同期为3.3%,涨幅收窄趋势明显,累计下降达2.9%。

 

4.2020年末商品住宅库存去化周期9.6个月

 

 

截止2020年底,南昌市区商品住宅库存面积为326.1万㎡,去化周期约9.6个月。周期较长,值得市场警惕。

 

5.2020年南昌楼市销售TOP10排行榜

 

 

总结

一、新房市场受多重因素影响,下滑态势明显

2020年年初,新冠肺炎疫情突如其来,打乱了全国各地房地产行业的节奏。受到售楼部关停的影响,南昌2月商品房销售量为零,影响了全年的销售成绩。预计2021年南昌土地市场的火热、新盘入市将一定程度上带动楼市转好,热点区域将迎来小幅上涨或保持平稳态势。

截止目前南昌楼市库存去化周期约9.6个月,2020年土地市场表现预计将给库存去化带来更多压力,市场竞争可能会日趋激烈。

二、新政助力楼市稳健发展

在坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的前提下,南昌发布了“三限房”新政,进一步规范申购登记行为;出台商品房预售金监管新规,切实保障购房人的合法权益,防范房地产市场风险;“人才10条”、全面开放落户限制促进人才结构优化,提升城市核心竞争力。

三、楼市区域分化明显

热门区域一房难求,冷门区域去化缓慢,这是南昌楼市的真实写照。华润万象城万人摇号,0.77%的历史新低中签率只是个例,更多的是资质平平的项目缓慢去化。东湖区销售均价已超20000元/㎡,九龙湖成交量居首,热门区域的楼市显得热热闹闹;而象湖滨江板块、欣悦湖板块、望城板块,楼盘扎堆,产品同质化严重,互相的价格战打得不可开交,区域分化情况日益凸显。