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2020年苏州市区房地产分析报告

作者:

土拍网 2021-02-05

土地篇

土拍大数据统计显示,2020年苏州市区(含吴江区)经营性建设用地共出让113宗,成交面积528.87万㎡,总成交金额1151.30亿元。其中,高新区14宗、相城区18宗、吴中区37宗、工业园区9宗、姑苏区7宗、吴江区28宗。楼面价超万元的地块数量54宗,占比48%;楼面价超2万元的地块有7宗,占比6%。

 

1.2020年出让金1151.30亿元 同比减少4.86%

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2020年苏州市区(含吴江区)经营性建设用地共出让113宗,成交金额1151.30亿元,同比2019年减少了4.86%,成交面积528.87万方,同比减少10.21%。从近五年土地市场表现来看,2016年土地市场成交量达到峰值,成交面积为654.82万方。

 

2.住宅类地块平均楼面价小幅下降,商住类地块平均楼面价小幅上升。

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根据土拍大数据统计,2020年苏州市区(含吴江区)经营性建设用地的平均楼面价为10318元/㎡;与2019年相比,下跌1067元/㎡,同比下跌9.37%。其中,住宅用地平均楼面价为14748元/㎡,与2019年相比,下跌878元/㎡,同比下跌5.62%;商住用地平均楼面价为11470元/㎡,与2019年相比,上涨2783元/㎡,同比上涨32.04%;商服用地平均楼面价为1354元/㎡,与2019年相比,下跌762元/㎡,同比下跌36.01%。
 
另外,据统计,2020年苏州市区(含吴江区)涉宅类用地的总建筑面积约为795.61万㎡,与2019年的883.99万㎡相比,供应量小幅下降。
 
3.吴中区成交金额居各区首位,姑苏区成交均价最高
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从各区域出让情况来看,2020年苏州出让地块主要集中在吴中区、和吴江区,姑苏区和工业园区供地相对较少。其中,吴江区成交面积143.84万㎡,位居各区首位,吴中区成交面积116.51万㎡,仅次于吴江区。从平均楼面价来看,姑苏区以17198元/㎡的单价排在首位,成交均价远高于其他区域。工业园区因为两宗商服科研用地的出让,拉低了整体的楼面价水平(剔除商服科研用地后,楼面价19431元/㎡),吴江区平均楼面价6118元/㎡,位居末位。
 
4.52宗宅地楼面价超万元 其中3宗宅地需现房销售
据土拍大数据统计,2020年苏州市区(含吴江区)共有52宗涉宅类用地楼面价超万元。这52宗超万元楼面价的地块里,高新区10宗,相城区10宗,吴中区16宗,工业园区6宗,姑苏区4宗,吴江区6宗。而楼面价超3万元的地块有1宗,占比2.22%。其中楼面价最高的地块则是由深圳兴际实业有限公司(旭辉)竞得的工业园区钟南街东、共耀路北地块,楼面价为30228元/㎡。
 
 
值得一提的是,其中2020年1月苏州新禹溪建设发展有限公司摘得的高新区枫桥街道地块需要现房销售,该宗地块为2020年首宗需要现房销售地块。
 
2020年6月1日,中海地产摘得的高新区科技城玉屏路绿化地南、元方路绿化地东西地块也需现房销售,楼面价18566元/㎡,为本年度第二宗现房销售地块。
 
2020年7月1日,苏高新地产摘得狮山街道玉山路绿化地北、长江路绿化地西地块,该宗地块楼面价25095元/㎡,为本年度第三宗现房销售地块。
 
5.本年度供地频度增加  土拍市场稳中有热
2020年苏州市区(含吴江区)共挂牌公告41次,其中苏州市区(不含吴江区)推出公告14次,吴江区挂牌公告27次,每月均有新地块挂牌及已挂牌地块成交,整体供地节奏较快。碧桂园2020年度于苏州市区(含吴江区)摘得4宗涉宅类地块;东原、金科和绿地分别摘得3宗地块,所获颇丰,其余房企亦积极拿地,纷纷有所斩获。从土拍热度来看,由于今年年初受疫情影响,部分地块取消“现房销售”条件,一定程度上促使房企积极拿地,另一方面在相应“限地价”的土拍条件下,土地市场整体处于理性水平。
 
与2019年苏州土拍市场房企拿地的“谨慎”态度相比,2020年的历次土拍,房企关注度和报名热情相对较高,其中热门板块的地块热度依然居高不下,房企积极报名参与,土地市场稳中有热。
 
楼市篇
 
1.一季度受疫情及春节假期影响,市场表现不尽人意,二季度至四季度市场成交量逐步回升。
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2020年一季度楼市表现较为低迷。受新冠疫情及春节假期影响,2月成交量环比上月减少了59.76%,二季度至四季度市场逐渐回暖,成交量攀升,2020年6月、12月两个单月,苏州市(含吴江区)商品住宅成交量超过“百万方”,为年度成交量较高月份。
 
2.本年度成交面积同比下跌10.36%。
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从2016年-2020年住宅成交柱状图可以看出,2016年住宅成交量最高,为89766套;2018年住宅成交量位居末位,仅有63199套。2020年苏州市(含吴江区)成交面积859.54万方,成交套数67569套,同比2019年,成交面积下跌10.36%,成交套数下跌11.53%。
 
3.“双吴区”成交量占全市“半壁江山”。
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从各区域住宅成交套数来看,吴中区销售量稳居全年第一,共计成交19182套,占苏州市总成交套数的28%,远高于其他区域,吴江区成交15190套,占苏州市总套数的22%,仅次于吴中区;作为苏州项目较多的两个大区,该两区域总成交量占据苏州市总成交量的50%;其余高新区、相城区、工业园区、姑苏区,分别成交12512套、11188套、7185套和2312套,其中工业园区和姑苏区在售项目相对较少,整体成交量居于各区末位。
 

4.房企总销售TOP10:苏州高新独占三榜榜首。

从2020年1-12月销售金额、套数和面积来看,苏州高新成交金额263.08亿元,成交面积76.54万方,成交套数5639套,占据成交金额榜、面积榜和套数榜第一;仁恒置地成交金额145.67亿元,成交面积39.71万方,成交套数2821套,占据金额榜第二,面积榜第六,套数榜第五;融创中国成交金额133.06亿元,成交面积41.02万方,成交套数2823套,占据金额榜第三位,面积榜和套数榜第四位。

 

 

 

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(备注:以上数据含吴江区。部分数据来源:苏房网)
土拍研究院观察
 
2020年年初全国各城市受新冠疫情影响,房地产市场售楼处关闭,项目建设工程停滞、土拍延期,而随着2月疫情逐渐得到控制,中央政府等各级地方政府出台一系列政策,扶持房地产市场发展,促进市场复苏,2020年苏州土地市场的地块拍卖吸引众多房企关注,房企拿地热情不减,新进房企和老牌房企积极拿地,落子苏州。 
 
全年地块供应量充足,吴中区宅地成交宗数占比苏州市区(含吴江区)的31% 
从年度土地市场挂牌公告来看,本年度苏州市区(含吴江区),共计挂出41个公告,月均挂牌3个公告,整体供地节奏较快,从当前已成交的宅地所在区域来看,成交地块宗数最多的为吴中区,该区域1-12月成交23宗涉宅地块,占苏州市区(含吴江区)宅地出让总数的31%。
 
老牌房企持续发力,新进房企积极拿地 
从房企拿地心态来看,苏州作为新一线城市,在长三角具有独特的区位优势,吸引众多房企的入驻深耕。从近期拿地房企来看,碧桂园、东原、金地、金科、新希望等房企强势拿地,摘得多宗地块,其中碧桂园前三季度在苏州市区摘得4宗住宅地块,积极重仓苏州,可以看出深耕苏州的决心,而卓越、滨江、大发等新进房企也均有收获,积极落子苏州,亦看好苏州市场的发展。
 
年度新房市场两极分化,新房成交量同比2019年下降10.36%
从新房市场面看,疫情期间,市场成交量表现的不尽人意,随着疫情得到控制,房产市场逐渐复苏,上半年市场成交量略微惨淡,月均仅有65万方,下半年各楼盘纷纷推盘入市,供应量大幅提升,月均成交77万方,环比上涨18%。从全年新房市场表现来看,本年度苏州市区(含吴江区)住宅成交面积为859.54万方,同比2019年,下降10.36%。 
 
整体市场稳中有热,促进房地产市场稳定发展依然是主旋律
从本年度土拍表现来看,土地市场稳中有热,核心板块地块关注热度居高,但苏州政府在“稳地价、稳房价、稳预期”的主基调下,对土地市场相应“土拍规则”的理性规范和精准调控,供需市场的平衡把握,使土地市场依然处于低溢价率的合理稳定水平,房企的资金实力是检验能否拿地的硬性标准。在保证土地市场平稳健康发展的基础下,整个楼市在房住不炒、稳健笃行的健康有序状态下运行。