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2021年南昌市一季度房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2021-05-11

概述

2021年第一季度南昌市(含赣江新区)土地市场共计成交13宗经营性用地,成交总面积66.81万㎡,同比下跌12.67%;成交总金额42.06亿元,同比下跌15.27%。这一成交量是近五年的最低值。一季度南昌主城区供地量较往年大幅减少,土地市场整体表现显得较为冷寂。

 

楼市方面,一季度新房网签10997套,网签面积127.55,较去年同期增幅超过了100%。尽管同比数据增长比较明显,但与前几年相比,整体成交趋势持续走低。

 

土地篇

 

2021年第一季度南昌市(含赣江新区)土地市场共计成交13宗经营性用地,成交总面积66.81万㎡,同比下跌12.67%;成交总金额42.06亿元,同比下跌15.27%。这一成交量达到了近五年的最低值。一季度南昌主城区供地量较往年大幅减少,土地市场整体表现显得较为冷寂。

 

1. 同比分析——今年一季度成交量为近五年最低

 

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从近五年第一季度的成交趋势来看,今年一季度土地市场成交量为近五年的最低值。一方面受春节假期以及供地计划未出的影响,一季度历来是全年土地供应量最少的一个季度。另外一方面受到全国房地产市场大环境的影响,房企融资收紧、土地政策频出,南昌市的供应节奏也明显受到影响,呈现大幅紧缩态势,至今未有大批量的土地挂出。

 

2. 月度分析——2月成交面积最高,3月成交金额最高

 

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从每月成交趋势上看,总体供应节奏较为平稳,起伏不大。2月共计成交27.81万㎡地块,是成交面积最大的一个月;而3月揽金18.24亿元,为一季度成交金额的峰值。2月红谷滩区及赣江新区分别成交了1宗超百亩的大体量地块,但均为底价成交,且楼面价较低,因此明显影响了成交金额。而3月尽管供地量不大,但南昌县成交了3宗优质宅地,溢价率较高,因此土地价值也水涨船高。

 

3. 区域分析——南昌县成交量领跑

 

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从成交区域来看,一季度南昌县的表现最为优异,以19.92万㎡、18.24亿元的成绩领跑全市。成交面积位居第二、第三位的分别是赣江新区(14.61万㎡)和主城区(13.2万㎡),而成交金额居于二三位的分别是主城区(9.87亿元)和新建区(9.39亿元)。

 

一季度南昌主城区仅成交2宗地块,分别位于红谷滩区和青云谱区,总成交面积13.2万㎡,总金额9.87亿元。与去年同期相比,两项数据分别下降58.24%和74.35%。

 

4. 房企拿地分析——优质地块供应量减少,房企拿地热情不减

 

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一季度供地量下滑明显,尽管优质地块不多,但仍然受到品牌房企的热情追捧。其中最为激烈的土拍当属3月南昌县3宗优质宅地的出让。3宗地块中有2宗位于象湖滨江板块,1宗位于莲塘板块,最终万科、力高&国资分获象湖滨江宅地,而新力则以51.93%的高溢价率拿下了莲塘地块。同时这宗地块也是一季度成交楼面价、溢价率最高的一宗地。

 

5. 涉宅地块平均楼面价3975元/㎡ 平均溢价率12.14%

 

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一季度成交地块的平均楼面价为2765元/㎡,涉宅地块平均楼面价为3975元/㎡,去年同期这一数据则分别为2171元/㎡和2987元/㎡,同比增长三成。一季度涉宅地块楼面价超过5000元/㎡的地块共有4宗,分别为南昌县DAJ2021005地块(6864元/㎡)、青云谱区DADJ2021002地块(5805元/㎡)、南昌县DAJ2021007地块(5783元/㎡)和南昌县DAJ2021006地块(5308元/㎡),去年同期这一数据为2宗。

 

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一季度成交地块的平均溢价率为7.47%,涉宅地块平均溢价率为12.14%。多数地块为底价成交,仅6宗地块有溢价,其中南昌县3宗、进贤县2宗以及青云谱区1宗。其中1宗地块溢价率超过50%,达51.93%,即新力竞得的南昌县DAJ2021005地块。

 

总结

总体来看,一季度南昌土地市场同比有明显回落,成交量为近五年最低值,一方面从供地节奏来说,受到了春节假期、供地计划未出等客观情况的影响,一季度一贯是南昌成交最少的一个季度,通常进入二季度以后,供地量会有明显的增长。从另一方面来说,目前国内房地产政策持续收紧,房企受到“三道红线”影响,融资难度增大,拿地积极性也有所下降。根据今年的供地计划以及往年的供地节奏,预计到了二季度,尤其是5、6月份,南昌会加大土地供应。

 

楼市篇

1. 概况——一季度南昌市区新房网签10997套 同比大增102.75%

 

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2021年第一季度南昌市区(不含南昌县、新建区、安义县和进贤县,下同)新房网签套数10997套,同比大增102.75%;网签面积127.55万㎡,同比增长101.25%。二手房网签5632套,面积55.36万㎡。(数据来源:南昌房地产信息网。统计周期为1月1日-3月31日。)

 

尽管同比增幅比较明显,但需要考虑到去年同期因为疫情的影响,售楼部关停1月有余,故而同比数据仅供参考。

 

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从五年成交走势图可以看出,去年一季度商品房成交量是近五年的最低值,今年成交量有所回温,但与2017-2019年的数据相比较,仍处于低位。

 

2.房价环比分析——一季度房价涨幅明显收窄

 

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从国家统计局每月发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动来看,1-2月南昌市新建商品住宅房价环比涨幅分别为0.3%和0.1%。近6个月的房价环比涨幅累计仅0.2%。

 

3.一季度南昌楼市销售TOP5

 

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总结

总体来看,一季度南昌楼市较去年同期有较大幅度的增长,但也必须注意到今年的成交量较前几年而言仍处于低位。同时,近6个月房价环比增幅仅有0.2%,这也意味着南昌的楼市正处于一个“瓶颈期”,刚性需求仍然存在,但购房者观望情绪浓烈,新房市场总体而言活力不够。