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2021年无锡市一季度房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2021-05-13

土地篇

 

一.2021年一季度无锡市经营性用地成交数据

 

土拍大数据统计,2021年一季度(1--3月)无锡市(不含江阴、宜兴)经营性用地共成交8宗,全部为涉宅用地。包括滨湖区2宗、经开区2宗、锡山区2宗、惠山区1宗和1宗梁溪区,总成交面积40.56万㎡,成交总额118.7亿元。

 

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1.涉宅地块出让金118.7亿元,同比上涨27%

 

2021年,无锡市区一季度有3次土地挂牌,累计成交涉宅用地8宗,与去年同期持平;成交总面积40.56万㎡,同比微跌0.14万㎡;成交金额118.7亿元,同比增加25.4亿元,涨幅27%。

 

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从楼面价来看,一季度无锡市区平均楼面价为14315元/㎡,同比去年上涨2409元/㎡,涨幅20%;亩均价方面,2020年一季度无锡市区亩均价为1952万元/亩,同比去年上涨424万元/亩,涨幅为27.7%。

 

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2.区域分析——滨湖区成交面积和成交金额领跑六区

 

从各区域出让情况来看,2021年一季度无锡出让地块主要集中在锡山区、滨湖区和经开区,新吴区受供应影响,未有地块出让。一季度滨湖区表现较为抢眼,以成交金额37.6亿元和成交面积185.2万㎡的成绩,位居六区之首。经开区以成交金额32.3亿元和成交面积8.9万㎡的成绩,位居第二。

 

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3.房企拿地情况——华润、融创等老牌房企补仓 上坤、三巽首进

 

据数据统计,一季度共有华润、金茂、上坤、融创、新力、地铁生态置业、三巽、8家房企拿地补仓,其中上坤、三巽首进无锡市区。

 

成交的8宗地块中,有3宗地块参拍房企超过10家以上。其中经开区四院东地块房企报名数量最多,吸引了中海、路劲、大华、金融街等61家品牌房企,创历史单宗地块报名人数新高,最终由新力摇号竞得,成交楼面价19500元/㎡。

 

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4.单月挂牌与成交分析——一季度末首迎集中挂牌

 

从图表来看,1-3月均有挂牌,3月底无锡首次集中挂牌16宗宅地,单次出让总面积达94.9万㎡,创历史新高。土地成交呈V型走势,随着疫情影响逐渐变小,房企拿地热情上升,加上“两集中”供地新政彼时尚未正式执行,但政策影响已在土拍市场显现,多家企业提前囤地,土地市场“小阳春”如约而至。

 

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此外,锡经告字[2021]1号公告中锡山区龙湖东下部住宅地块因房地产市场调控原因,终止该地块的挂牌出让活动,此前已吸引15家房企报名。

 

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楼市篇

 

据统计,2021年一季度(1-3月)无锡市区商品住宅成交面积为142.7万㎡,成交套数12239套,成交均价20046元/㎡,成交金额286.1亿元。

 

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1、同比分析——2021年一季度商品住宅量价齐升

 

2021年一季度无锡商品住宅成交金额和面积均高于去年同期水平。

 

今年一季度商品住宅成交套数12239套,同比上涨5004套,涨幅达69%;成交面积142.7万㎡,同比上涨54.6万㎡,涨幅62%;成交金额286.1亿元,同比上涨116.8亿元,涨幅69%。

 

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2、各区商品住宅成交情况——新吴区成交面积以及金额居榜首

 

无论是成交面积还是成交总额,新吴区最“旺”,成交面积和金额分别达32.74万㎡和61.96亿元,位列六区之首。成交套数方面,新吴区依旧领先,总套数突破“3”字头,梁溪区则与锡山区、惠山区处在同一水平线之上,商品住宅成交套数分别为2299套、2284套、2454套。

 

在六区之中,一季度经开区成交均价为29877元/㎡,依然是无锡最贵的区域!滨湖区整体商品住宅成交均价为21240元/㎡;其次为梁溪区,商品住宅成交均价为20559元/㎡;而新吴紧随其后,为18924元/㎡,锡山区为18779元/㎡。惠山区成交均价16767 元/㎡,为6区最低,对刚需型购房者来说,仍是值得购买的“价格洼地”。

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3、月度成交分析——3月活跃度最高,成交均价达2万+

 

从供应来看,前2月共计新增供应面积56.4万㎡,较2019年同期增长70.5%。进入“金三银四”的3月,商品住宅供应迎来高峰,新增供应面积89.75万㎡,环比较2月翻倍增长303%。

成交方面,1季度无锡楼市成交呈“V”字型,在“就地过年”影响下返乡置业客群有所减少,加上传统春节影响,二月成交量最低。3月份随着供应放量,不少楼盘推新、促销,市场明显回温,月成交面积达61.45万㎡。

 

同时,商品住宅成交均价也在3月份达到“峰值”20466元/㎡。成交均价持续走高,主要原因是成交结构的变化,高价格段成交比例不断攀升造成的,随着地价的上升和精装房源产品的增多,预计未来商品住宅均价依然保持平稳上升态势,出现回落的可能性不大。

 

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4、成交金额top10——经开区和玺位居榜首

 

在一季度各大项目的比拼中,和玺以8.95亿元的成交总额登顶榜单。作为经开区首座新中式豪宅,和玺占据核心位置,加上经开区的众多规划,无锡美术馆、山姆会员店、基金PARK等相继落地,以及周边空地的拟出让,项目前景十分可观。

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同属于经开区的融创壹号院和万科翡翠之光也是入榜的高端项目,虽然成交套数不多,但产品多为别墅类大户型,值得一提的是,成交均价也均突破了3万+。

 

新吴区随着近两年的土拍热潮,加上产业、配套、经济的多轮升级之下,也成为无锡楼市不容忽视的置业热土。金融街路劲时光鸿著、公元九里及国信世家,成功入榜一季度成交金额TOP10楼盘。

 

梁溪区表现也不俗,作为无锡的老城区,梁溪区汇集了全市最繁华的商贸中心、最优质的教育资源、最高效的高铁客运中心、最密集的地铁枢纽,受到购房者的青睐,有3盘入榜,分别是梁溪本源、华发首府和世茂璀璨时光。

 

2021一季度(1-3月)无锡市房地产市场综述

 

2021年土地供应量出炉 

 

根据《无锡市区2021年度国有建设用地供应计划》今年市区住宅用地计划供应352公顷,其中商品住宅用地300公顷,和去年基本持平,包括市本级35公顷、梁溪区40公顷、锡山区50公顷、惠山区50公顷、滨湖区40公顷、新吴区50公顷、经开区35公顷。截至到3月31日,无锡土地市场供应商品住宅用地为133.9公顷,已成交40.56公顷,2021年无锡市区供地计划已完成44.6%,剩余供应将于二季度中、三季度末分两批次,集中统一发布住宅用地的出让公告,每批次拟出让土地面积100公顷左右。

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房企认可度与城市土地价值相呼应

 

2021年以来,无锡土地市场新纪录频出。从参拍房企来看,1号公告中融创、中海、金茂、星河、保利、石榴、新城、绿地江苏、正荣、大华上海、华润、龙湖、宝龙等房企争夺2宗热门地块;2号公告吸引了中海、路劲、大华、金融街、弘阳、招商、金辉、颐居、石榴、仁恒、嘉宏、金茂、银城、新力、越秀、融信、雅居乐、卓越、中天美好、正荣、融创、华润、首开、世茂、中交、绿地香港、龙湖、德信、万科、龙信、港龙、龙光等知名房企,整体参拍房企阵容之强大为历年一季度之最。

 

从拿地价格来看,2021年一季度无锡市区成交的8宗宅地均有溢价,其中6宗楼面价破万,最高楼面价达19500元/㎡。值得一提的是,华润连夺两宗核心板块宅地,滨湖区大北庄地块和龙湖学院西地块,深耕无锡的意图十分明显。参拍房企的数量和拿地价格的节节攀升均能反映出房企在无锡拿地的决心。在2021年一季度的3场土拍中,深耕房企坚守阵地,力保主导地位,外来房企则拼劲十足,迅猛赶超。这一切源于房企对于优质地块的关注和对无锡市场的持续看好。

 

三次变更  土拍规则不再一成不变

 

土拍新规的变化,是无锡针对土地调控、控地价、限房价的实际举措。此前,无锡土拍的规则是针对重点地块设置最高限价红线,超过限价仍有2家及以上房企竞拍则竞自持面积。为防止土地市场过热,2021年1号公告明确当竞拍达到限价时,将竞报建人才房面积。经开区华苑路与吴都路交叉口西北侧地块引8家房企竞争,最终由融创竞得,楼面价17999.97元/㎡,竞人才房面积12000平方米。

 

随后,2号公告继续修改竞价规则,当竞拍达到最高限价时,如仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的,不再竞报建人才房面积,而是改为现场摇号确定竞得人,所有接受最高限价的竞买人均可参加摇号。经开区新四院东地块在拍至限价之后,60家房企摇号,最终由新力竞得;锡东新城学院西地块,也在竞价仅9轮后就达到限价,随后进入摇号阶段,由华润收入囊中。

 

3月29日,无锡土拍设置新规:3号公告中当地块网上竞价达到最高限价时,如仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的,将停止网上限时竞价,经开区具区路与贡湖大道交叉口西北侧地块、锡山区龙湖东下部住宅地块改为现场摇号确定竞得人(资格审查和摇号时间另行通知);其余14宗地块将进入竞租赁住房建筑面积阶段,进入该阶段的每个竞买人都必须有一次有效报价,否则视为违约。

 

纵观无锡土拍规则,从竞人才房到摇号,再到竞租赁房、集中供地,其本质是引导房企理性拿地,是为了将市场引导至合理化的发展方向,将土地价格、房价控制在合理化的范围内,使市场更为健康、稳健的发展。

 

超出预期 2021年房地产仍然值得期待

 

与去年同期饱受疫情困扰不同,2021年一季度的无锡房地产市场可以用“超出预期”来形容,房企通过加快推盘节奏、利用春节“就地过年”节点加速营销和回款力度,实现了业绩大爆发。在接下来的二季度,预计会有更多楼盘新品加推,无锡楼市将会继续保持平稳向好的趋势。

 

此外,随着无锡在城市建设、产业布局、人口导入等方面不断破局,房价上涨空间也会一点点被打开。据统计,无锡楼市等待入场的纯新盘就至少有16个,其中,地价超过12000元/㎡的项目就高达9个,这意味着,从今年起,房价超过25000元/㎡将成为普遍现象。而金三银四作为开发商必争的一个营销节点,楼市表现如何,我们拭目以待。

 

总结与展望

房地产调控是长期大政方针,是长效机制,中央已经明确不将房地产市场作为短期刺激经济的手段,保持房地产市场稳定,是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。

一季度房企拿地热度可见一斑,二季度无锡土地市场将来首批集中出让地块竞拍,楼市格局或将迎来大洗牌。随着集中供地政策推行,审慎将成房企主要态度,不少房企管理层表示将注重多元化拿地方式,在降档等相关新政要求下,寻求稳健发展。