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2021年南通市区1-9月房地产市场分析报告

作者:

土拍网 2021-10-21

土地篇

据土拍大数据统计,2021年1-9月份,南通市区(不含通州区、海门区、通州湾示范区,下同)共成交33宗经营性建设用地,总成交面积186.1万㎡,总成交金额347.69亿元。其中涉宅类地块共计16宗,总成交面积141.53万㎡,总成交金额336.08亿元。

 

同比分析——33宗地总成交金额超347亿元  创近五年新高

2021年1-9月份,南通市区经营性建设用地总成交面积186.1万㎡,同比上涨23.56%;总成交金额347.69亿元,同比上涨37.39%。

 

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纵观近五年南通市区1-9月份土地市场成交情况,2018年推地量位列最高峰,是近五年来1-9月份推地量最高的年份,2021年1-9月份总成交金额创近五年新高,且相较于2020年呈直线上升趋势。

 

区域分析——崇川区总成交面积与金额大幅度领先

2021年1-9月份,南通市区共成交33宗经营性建设用地,包含16宗住宅用地、16宗商服用地和1宗公告设施用地,其中崇川区占28宗,总成交面积163.2万㎡,总成交金额320.98亿元;开发区占5宗,总成交面积22.9万㎡,总成交金额26.72亿元。

 

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2021年1-9月份,南通市区实行集中供地政策,在7月份推出崇川区多宗优质地块,主要包含滨江板块、市北高新区、城西板块以及城东板块四个区域,共计14宗经营性建设用地,开发区未有地块参与此次集中挂地,因此崇川区各项成交数据均领先开发区。

 

月度成交分析——受集中供地政策影响   成交量主要集中在7月

2021年1-9月份,南通市区共成交33宗经营性建设用地,受集中供地政策影响,成交数据主要体现在1月、4月、6月及7月,其余月份均无地块出让。因7月份迎来首批次集中出让地块陆续成交,因此成交量大幅上涨,20宗经营性建设用地总成交面积144.91万㎡,总成交金额306.45亿元。

 

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2021年,为有效遏制土地市场过热的现象,南通市区积极主动改变推地模式,在市区(包含通州区、海门区、通州湾示范区)范围内采取集中挂地、集中出让的形式。2021年6月份南通首批次集中供地挂出,并于7月份顺利落幕。

 

本次集中挂地共计29宗,包含3宗安置房地块和26宗普通商品房用地,其中市区总计挂出11宗普通商品房用地,总成交面积112.74万㎡,总成交金额293.52亿元。

 

房企拿地分析——新老房企交替拿地   1-9月份市场热度显著提高

2021年1-9月份,南通市区共成交16宗住宅用地,总成交面积141.53万㎡,总成交金额336.08亿元,其中5宗地块由品牌房企竞得,其余均由本土房企竞得。

 

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由品牌房企竞得的5宗宅地中,3宗地块实行地价房价“双控”并摇号竞买规则,且最终均触顶最高限价,溢价率控制在17.6%;其余两宗地块实行“竞地价、限房价”的竞买规则,最终仅CR21021地块有两轮报价,R21019地块以底价成交。

 

上述5宗地块均为南通首批次集中出让的地块,就成交情况来看,本次土拍参拍房企超百家,包括有招商蛇口、融信、新城、龙光、雅居乐、金地、龙信、大华、绿城、旭辉、圆融、中海、碧桂园、万科、中铁、华润等。最终北京首开、龙光&越秀、福建华创作为新晋房企率先落子南通,幸运中凸显实力。

 

土地市场综述

“三道红线”监管下  房企拿地更趋理性

近期,全国22城第二轮“两集中”土拍陆续拉开帷幕,从各地土拍结果来看,第二轮集中供地相较于第一轮有明显降温,市场表现较为冷静。南通虽还未进行第二轮集中供地,但就首批次集中供地成交情况来看,尽管热门板块的地块热度较高,但过半地块以底价或者低溢价率成交,可见在“三道红线”和两集中供地背景下,房企拿地更趋谨慎,因此第二轮土拍预计以稳为主。

 

南通首批次集中供地中,共推出市区共推出14宗经营性建设用地,其中包括3宗安置房地块和11宗普通商品房用地。11宗普通商品房用地中滨江板块占5宗,属于推地量较高的区域,但最终5宗地块均以底价成交,由南通城建竞得,总成交面积67.93万㎡,总成交金额188.19亿元。

 

从5宗地块的投资监管协议来看,投资项目涵盖住宅+星级酒店+大型商业+配套幼儿园+邮轮港,且商业部分需要有一定比例自持,对拿地房企实力有一定要求,因此底价成交并不意外,但也不排除未来联手品牌房企开发的可能性。

 

滨江板块作为目前南通市重点打造的板块之一,将其规划定位为“国际街区”、“城市客厅”等,未来将打造高端住宅社区,以满足高端人群高质量改善的需求。本次推出的五宗地块均不限房价,无疑是给了房企足够的利润空间,从而满足板块定位要求,打造高端品质住宅。

 

首批次集中挂地成交情况良好    多宗地块触顶最高限价

2021年7月份,南通迎来首批集中挂地出让,在市区(包含通州区、海门区、通州湾示范区)范围内共计推出29宗经营性建设用地,包含3宗安置房地块和26宗普通商品房用地。

 

最终,26宗普通商品房用地中共有9宗地块“触顶”最高限价,其中市区3宗、通州区5宗、通州湾示范区1宗,市区地块溢价率控制在17.6%,通州区地块溢价率控制在15%,通州湾示范区地块溢价率控制在17%。9宗地块总成交面积56.75万㎡,总成交金额115.02亿元。

 

其中4宗地块以低溢价率成交,分别位于市区中创区、通州平潮镇、海门三星镇和通州湾示范区,总成交面积25.6万㎡,总成交金额34.38亿元。

 

剩余13宗地块以底价成交,主要集中在市区滨江板块与海门区,总成交面积124.12万㎡,总成交金额261.01亿元。

 

整体来看成交情况良好,尤其是通州区,6宗地块中共有5宗地块触顶最高限价,且最终均由第一顺位竞得,圆融、龙湖、碧桂园各落一子,万科连落两子。

 

二批次地块已挂牌   供地新规下市场热度几何?

7月22日,住建部表示要加强房地产金融管控,完善房地产企业三线四档融资管理规则,着力建立房地联动机制,推广北京市集中供地做法,限房价、控地价、提品质,建立购地企业资格审查制度,建立购地资金审查和清退机制。

 

国庆假期第一天,南通迎来第二批次地块的集中挂牌,共推出24宗经营性用地,总占地136.73万㎡,总起价180.92亿元,涉及南通市崇川区、创新区、开发区、苏锡通园区、通州区以及海门区,重点涉宅地块共计16宗,其余均为保障性限价房用地、乡镇地块及商服用地。 

 

相较于首批次集中挂地,二批次挂地对资金来源审查更为严格。要求竞买人在参与土地竞拍过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等,购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金,购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款,购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款,购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。在竞买报名阶段,竞买人须申报保证金的资金来源,并对上述要求进行承诺,提供竞买保证金来源情况申报表和承诺书。

 

值得注意的是,16宗重点涉宅地块采用“限地价摇号”或“地价房价双控+摇号”的竞买规则,未来房屋最高备案均价为30000元/㎡。该批地块将于11月1日、2日、3日、4日集中出让。

 

楼市篇

商品房分析——“双限”政策影响  新房均价小幅下跌

据统计,2021年1-9月份南通市区商品住房总供应量为189.71万㎡,总成交量为143.37万㎡,两大数据相较于2020年同期相差不大。

 

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以上数据来自克而瑞

 

整体来看,2021年1-9月份商品住房供应量与成交量均主要集中在第二季度,其中6月份供应量为36.56万㎡,是前三季度中供应量最高的月份;5月份成交量为28.61万㎡,是前三季度中成交量最高的月份。

 

从上图明显可以看出,第三季度整体表现欠佳,供应量与成交量相较于前两季度均有明显下跌,成交均价在上半年基础上有小幅下降,可见受多项政策影响,市场热度有所降温。

 

新房存量分析——市场供应量加大   存量和去化周期齐增

从月度存量和去化周期来看,2021年1-9月份南通市区商品住房存量整体呈现上涨趋势,尤其是从6月份开始,商品住房存量已经突破100万㎡,其中9月份商品住房存量更是达到111.9万㎡,为前三季度最高水平。

 

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以上数据来自克而瑞

 

从上图可以看出,去化周期自6月份开始,涨幅较为明显,前五月去化周期维持在4个月以下,6月份去化周期延长至5个月,9月份更是达到6.4个月,这与下半年市场供应量大幅上涨有关。整体来看,去化周期保持在相对合理的区间范围内,市场表现稳定。

 

楼市综述

多宗地块规划出炉   多个新盘亟待入市  

2021年7月份,南通首批集中出让地块成交,26宗普通商品房用地总成交面积206.47万㎡,总成交金额410.41亿元,目前已有多宗地块公示规划。

 

其中市区已公示规划的地块有R21012、R21018、R21019和R21020;通州区已公示规划的地块有R2021-007、R2021-008、R2021-010、R2021-020和R2021-021;海门区公示规划的地块有CR21027、CR21028、CR21029和CR21030。

 

市区已公示规划地块中,包含中创区两宗、滨江板块一宗和市北高新区一宗,分别由招商、龙光&越秀、南通城建和福建华创竞得,其中福建华创地块由旭辉操盘。根据规划公示,四大项目多以小高层、高层为主,共计约4536户。

 

通州区已公示规划地块中,包含川姜镇一宗、金沙湾新区一宗、银河新区一宗以及高新区两宗,分别由碧桂园、万科、龙湖和圆融竞得,其中万科竞得金沙湾新区以及高新区各一宗地块。根据规划公示,五大项目涵盖洋房、多层、小高层、高层等业态产品,共计约5081户。

 

海门区已公示规划地块中,包含三星镇两宗、北部新城两宗,分别由新城、狮山置业和上骏商业竞得。根据规划公示,四大项目涵盖洋房、多层、高层等业态产品,共计约2342户。

 

待上述项目开盘入市后,房源供应总量超万套,届时将为新房市场注入新的活力。

 

各地政策陆续出台   房地产调控从严

2021年各地楼市调控政策密集出台,不但力度大,指向也更为精准据中原地产研究中心统计数据显示,2021年累计房地产调控已经突破420次,月均达50余次,且在8月份,仅单月房地产调控就超过68次

 

就南通而言,2021年4月份,中共南通市委办公室发布通知,要求实行覆盖全市域的地价房价精准化“双控”制度,实行相对集中公告和出让,“控房价、控地价”方式供应,严格控制土地溢价率。

 

此外,还推出了关于住房公积金贷款等相关政策,此次政策明确,为进一步发挥住房公积金的政策引导作用,按照“保一限二禁三”的原则对现有贷款额度进行调整,引导合理住房消费,抑制投资投机购房,并结合住房公积金运行情况,对购买第二套住房公积金贷款额度进行调整,按照原标准的50%执行,最高贷款额度为20万元/人。

 

接着在8月12日,南通市住房和城乡建设局官网发布《关于全面推行住宅工程质量信息公示制度的实施方案》的通知,决定自2021年9月1日起在我市全面推行住宅工程质量信息公示制度,大力提升住宅工程品质。

 

总结与展望

2020年8月20日,央行、住建部出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三道红线”政策,提出了“拿地销售比不超过40%”这一辅助红线,且当时有多家房企参与了座谈会,并成为首批试点企业。时至今日,距“三道红线”政策出台已有一年多的时间,房地产行业降杠杆效果明显。

 

2021年1-9月份,南通市区土地市场总成交面积141.53万㎡,与年初政府制定的2021年推地目标还有较大差距,因此第四季度预计迎来一波推地高潮,土地市场成交量也应有所回温。

 

在目前房地产市场政策持续收紧的背景下,部分龙头房企和一些中小型房企出现现金流紧张的局面,面临较大的财务和经营压力,加之中央及地方持续加码房地产调控政策,因此预计第四季度房地产市场依然以“稳”为主。