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苏州8号公告挂出!狮山街道“重量级”商住地块亮相

来源:

土拍网

作者:

土拍网 2020-05-30

摘要 5月29日,苏地网挂[2020]8号公告挂出,含7宗地块,其中4宗纯住宅用地,1宗商住用地,2宗商服用地,起报总价1084616万元。7宗地块将于7月1日开拍。5宗涉宅类用地分别“因地制宜”设定了不同的竞价规则,凸显了苏州“有章法”的灵活调控手段。

土拍讯5月29日,苏地网挂[2020]8号公告挂出,含7宗地块,其中4宗纯住宅用地,1宗商住用地,2宗商服用地,起报总价1084616万元。7宗地块将于7月1日开拍。5宗涉宅类用地分别“因地制宜”设定了不同的竞价规则,凸显了苏州“有章法”的灵活调控手段。

 

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(8号公告地块详情)

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(4宗地块设置市场指导价等参数,不设置竣工预售许可调整价)

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(1宗地块设置竣工预售许可调整价)

从公布的地块分布及设置的参数来看,此次公告有以下几个特点值得一提:

1、8号公告内仅高新区狮山街道1宗商住用地设置竣工预售许可调整价,未来报价有封顶销售、现房销售等限制条件。地块位于狮山板块,也是本次公告中起拍楼面价最高的地块,为22801.79元/㎡。

 

2、4宗纯住宅用地设置市场指导价等参数,不设置竣工预售许可调整价。分别位于姑苏区、相城区、高新区,住宅产品定位均以刚改需求为主。

 

3、从此次供应地块的区域来看,7宗地块分布于姑苏区、相城区、高新区、吴中区,各个区域分布较为均匀。综合今年苏州已挂出的地块来看,相城区、吴中区频频“露脸”,高新区狮山、通安两个板块目前首次“亮相”。

 

4、从供地节奏来看,坚持“房住不炒”的指导思想,供地节奏仍旧保持较快的频率。“因地制宜”制定不同出让规则调控土地市场,进一步稳地价、稳房价、稳预期,着力平衡供需关系。

地块详情


姑苏区虎丘湿地公园东片区两宗地块

(苏地2020-WG-42号、苏地2020-WG-43号)

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此次姑苏区挂出的两宗地块位置相近,均位于虎丘湿地公园东片区。

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(苏地2020-WG-42号地块航拍图)

 

苏地2020-WG-42号地块位于日益路以北、苏清路以东,规划为纯住宅用地,面积34167㎡,最大容积率为2.5。起拍楼面价17799.98元/㎡,市场指导楼面价18000元/㎡,中止价楼面价20000元/㎡,最高限价楼面价20125元/㎡。

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(苏地2020-WG-43号地块航拍图)

 

苏地2020-WG-43号地块位于日益路以南、苏清路以西,规划为纯住宅用地,面积66207㎡,最大容积率为2.6。起拍楼面价17599.99元/㎡,市场指导楼面价17800元/㎡,中止价楼面价19800元/㎡,最高限价楼面价20100元/㎡。

 

根据地块规划要求,住宅以高层建筑为主,全部采用装配式建筑,且预制装配率不低于35%;建筑限高>15m且≤80m。

 

地块位于虎丘湿地公园东侧,可享虎丘湿地公园生态配套。同时,该片区是姑苏区目前重点开发板块,区域内规划建设多所中小学及幼儿园,未来的教育配套资源丰富。

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结合现场实景航拍图和土拍大数据地图可以看出,地块邻近去年11月6日成交的苏地2019-WG-45号地块。地块为纯住宅地块,由星河以楼面价17927元/㎡竞得,项目案名星河平江新著,售价待定。对比之下,今日挂出的两宗地块起拍楼面价略低于苏地2019-WG-45号地块。周边在售新房有海月平江、仁恒浅棠平江花园、中骏天荟等,均价32000元/㎡。二手房均价29800元/㎡。

 

相城区黄桥街道广济北路西、黄蠡路南地块

(苏地2020-WG-44号)

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苏地2020-WG-44号地块位于相城区黄桥街道广济北路西、黄蠡路南,纯住宅用地,最大容积率2.5,起拍楼面价12000元/㎡,市场指导楼面价12200元/㎡,中止价楼面价13600元/㎡,最高限价楼面价13700元/㎡。

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(苏地2020-WG-44号地块航拍图)

地块规划要求:

 

1、建筑高度≥50m且≤80m;

 

2、现代风格,建筑色彩与周边建筑相协调;

 

3、住宅建筑预制装配式建筑面积比例应达到100%;

 

4、住宅部分(6层及6层以下住宅除外) 100%成品住宅,且装修标准不低于1500/㎡。

 

从实景航拍图上可以看出,地块西侧有水资源分布,可临水而居。周边有广济北路、黄蠡路等交通干道,且邻近轨道交通4号线张庄站,未来交通便捷。

 

地块周边暂无可售新房,二手房均价19600元/㎡。从时间上来看,黄桥街道区域内有参考价值的历史成交地块是今年4月26日成交的苏地2020-WG-27号地块,由阳澄湖投资有限公司以楼面价9200元/㎡竞得。从距离上看,距地块最近的是2018年7月23日成交的苏地2018-WG-11号地块,由相城交建以楼面价14800元/㎡竞得。

 

高新区通安镇230省道绿化地西、规划昆仑山路绿化地南地块

(苏地2020-WG-45号)

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苏地2020-WG-45号地块位于高新区通安镇230省道绿化地西、规划昆仑山路绿化地南,面积68235.1㎡,纯住宅用地,最大容积率2。起拍楼面价11999.98元/㎡,市场指导楼面价12300元/㎡,中止价楼面价13530㎡,最高限价楼面价13780元/㎡。

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(苏地2020-WG-45号地块卫星图)

 

地块规划要求:

 

1、建筑高度≥30m且≤60m;

 

2、简洁、现代风格,并与周边现有建筑、环境总体风格相协调;建筑造型新颖美观,主入口应考虑形象雕塑或小品;

 

3、沿230省道及昆仑山路住宅立面须公建化处理,且不得设置开敞阳台,不得设置凸出式楼梯间和阳台;

 

4、高层住宅建筑面宽不得超过55m;

 

5、不同高度的住宅须组团式布局,不得线性布置。

 

地块位于高新区通安镇,区位上邻近科技城,可享科技城高端配套辐射,且靠近南京大学苏州校区,区位优越。

 

查询土拍大数据可以得知,附近可参考的历史成交地块有2宗,分别为苏地2019-WG-46号地块和苏地2018-WG-38号地块。

 

苏地2019-WG-46号地块于去年11月15日被金地以楼面价11134元/㎡竞得,项目案名金地·翡翠星辰,售价待定。苏地2018-WG-38号地块于去年1月4日被首开以楼面价10805.5元/㎡竞得,项目案名首开棠前如苑,新房均价25000元/㎡。参照金地和首开两个项目来看,苏地2020-WG-45号地块项目未来大概率也会交由科技城托管。

 

高新区狮山街道玉山路绿化地北、长江路绿化地西地块

(苏地2020-WG-46号)

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苏地2020-WG-46号地块位于高新区狮山街道玉山路绿化地北、长江路绿化地西,分四部分出让,涵盖住宅、旅馆、城市道路等规划用途,起拍楼面价22801.79元/㎡,市场指导楼面价22978元/㎡,竣工预售许可调整价楼面价24816元/㎡,最高限价楼面价25531元/㎡。值得注意的是,苏地2020-WG-46号地块是本次公告内唯一一宗设置竣工预售许可调整价的地块,意味着未来将有可能现房销售。综合来看,地块无论体量还是起拍价格,均是本次公告最高,且起拍总价高达36亿元,可以说是一位“重量级选手”。

 

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(苏地2020-WG-46号地块航拍图)

 

 

地块体量庞大,从实景航拍图可以看出,地块位于狮山广场南侧。狮山广场由一个开放性的山水公园和一个集剧院、博物馆、科技馆等文化科技设施于一体的文化广场组成,是高新区近年来重点规划项目之一。目前正在紧锣密鼓地建设中。

 

交通方面,附近有轨道交通1号线、3号线交汇;商业方面,周边有龙湖狮山天街、金鹰国际购物中心、泉屋百货、美罗、绿宝广场等城市综合体分布;教育配套方面,地块西北侧靠近苏州高新区实验小学,南侧邻近苏州外国语学校、高新区第一中学等优质教育资源;医疗方面,西南侧一公里处便是明基医院。总体来看,周边配套分布密集,片区发展十分成熟,地块未来潜力较大。

 

周边可参考历史成交地块是2018年7月24日成交的苏地2018-WG-14号地块,由苏高新以楼面价26500.05元/㎡竞得,项目案名山水樾澜庭,新房售价40000元/㎡。

 

狮山板块目前在售项目较多,除距离较近的山水樾澜庭外,还有大华春和景明、九龙仓邂湾澜庭、中海上贤府、滨河四季云庭等,参考均价35500元/㎡左右。二手房方面,距离地块最近的是龙湖狮山原著,参考价50000元/㎡。

 

由于地块体量庞大,且业态复杂,地块规划条件要求颇多且十分严格:

 

1、该地块不接受联合报名;

 

2、A区B区内住宅为全装修成品住宅,住宅装修成本不低于1800元/㎡;

 

3、单套住宅房产测绘面积不得低于160㎡;

 

4、C区须设置计容建筑面积不小于23000㎡且不大于26100㎡的旅馆,配置客房数量不得少于180间,且客房套内面积不得小于45㎡。C区、D区项目不得分割销售且不得分割转让,须在签订《国有建设用地使用权出让合同》后48个月内建成并投入运营;

 

5、D区须设置地下道路与相邻区块地下空间(狮山广场)连通,地下道路宽度不小于18m、层高不小于4.5m、净高不小于3.0m并设置在D区斜线范围内,地下道路建设标准须与连通的狮山广场内通道的建设标准保持一致,并且竞得人C区、D区方案报规前,须征得属地政府书面同意。地下道路出入口设置在D区西南角;

 

6、C区、D区须与A区或B区同步开工;C区、D区开工后至主体结构封顶前,商品住宅预售(现售)许可计容建筑面积比例不得超过住宅总计容建筑面积的70%;C区、D区主体结构封顶后至竣工之前,商品住宅预售(现售)许可计容建筑面积比例不得超过住宅总计容建筑面积的90%;C区、D区竣工之后,方可办理剩余商品住宅预售(现售)许可;

 

7、竞得人在签订土地出让合同前须与苏州国家高新技术产业开发区管理委员会签订《苏地2020-WG-46号地块投资发展监管协议》。

 

同时,C区、D区的设计方案也一并公布,地下通道部分将与狮山广场地下空间打通。

 

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此外,竞得人须在C区引入规定名单中的一家品牌酒店。


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总体来看,苏地2020-WG-46号地块各项质素较优,有望吸引许多房企参与争夺,但高额的起拍价、庞大的体量、严格的出让条件也会让部分实力不足的房企“望洋兴叹”。最终这宗地块将花落谁家?拭目以待。


吴中区两宗商业地块

(苏地2020-WG-47号、苏地2020-WG-48号)

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本次公告挂出的还有2宗商服用地,均位于吴中区。

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苏地2020-WG-47号地块位于吴中经济开发区金丝港路北侧、双全街西侧,面积26942.5㎡,最大容积率2,起拍楼面价1866.94元/㎡。

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苏地2020-WG-48号地块位于吴中经济开发区石湖东路南侧、田度街西侧,面积11298.7㎡,最大容积率3.5,起拍楼面价2593.22元/㎡。

本次公告地块限时竞价起始时间如下:

7月1日 10:00  苏地2020-WG-42号

7月1日 10:30  苏地2020-WG-47号

7月1日 11:00  苏地2020-WG-43号

7月1日 13:00  苏地2020-WG-44号

7月1日 13:30  苏地2020-WG-48号

7月1日 14:00  苏地2020-WG-45号

7月1日 15:00  苏地2020-WG-46号

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