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调查:无锡多银行利率上调 房市走向是否会被撼动?

来源:

土拍网

作者:

李尉塬 2017-09-13

摘要 此轮各商业银行上调贷款利率对无锡房价的冲击和影响有限。在即将到来的“金九银十”中,无锡房地产市场会继续保持着平稳向上的积极态势。

近期,无锡多家银行纷纷不约而同地将房贷利率不断上调,幅度普遍在基准利率上上浮5%至10% ,极个别银行在基准利率上上浮了15%甚至更多。另外除了利率上浮,多家银行的个贷部门放款排队时间基本需要三个月甚至半年。例如个别极端的案例就表现为购房人如果现在开始准备申请手续,到年底都不一定能获得放款。
房贷利率为何上调,上调后将会对无锡房价产生何种影响?在此我们以独到的视野展开深入分析。
利率缘何节节高升?
在这里我们必须清晰地认识到基准利率是由中国人民银行统一规定的,央行允许各商业银行在基准利率上进行上下合理浮动。也就是说在基准利率上下限定的范围内调高调低贷款利率是各家商业银行的自主权力,无需央行直接参与。表面上各家商业银行纷纷上调房贷利率是为了响应当前国家 “去杠杆、控风险”的大战略方针,提高购房成本,打击炒房,变相抑制房价过快上涨也是有法可依、合情合理的。当然,也应注意到,每个城市都有其不同的现实状况。就无锡而言,当下是否和北上广深等一线大城市一样存在恶意炒房,房价是否存在较大泡沫导致商业银行频频调高利率,我们持保留意见。
除去合理因素以外,土拍网分析,无锡各商业银行加息其背后容易被忽略的深层原因很可能更主要地是为近期国家频繁出台住房租赁政策腾出生存空间,其次才是控制商业风险。首先我们不难理解,特别是对于一大部分刚需购房者,加息意味着未来每个月自己将因此多承担几百甚至几千的现金成本,整个贷款期下来对于工薪阶层来说是一笔不菲的额外支出。而由此必然迫使他们考虑选择租房来取代买房,特别是在现在国家积极推动各项租房租赁试点的大背景下。如此一来,虽然在租房政策的实施和推动得到了支持,但刚需购房者们可能会成为易受伤害人群。
我们回到银行紧缩信贷规模,控制风险的层面上。由于各家商业银行的年度放贷任务基本都已提前完成,导致目前贷款额度有限,一个月的额度经常不到一周就会放完,其他人则需要排队等下个月的额度。所以在额度紧缺的背景下,通过人为提高房贷利率,成了在短期内抑制居民购房需求最直接最有可能见效的手段。虽然客观上对降低购房者对未来房价上涨的预期起到了一定作用,但这并不一定就代表当前市场充满风险。特别是在当前锡城房价并没有明显快速飙升反而非常平稳的态势下,不断抬高购房利率实在显得有些反应过度。从另一个角度来看,众所周知,近年来银行业务大幅缩水,盈利大不如前,当下银行此举是否有部分借着国家政策“趁火打劫”之嫌还待商榷。
锡城房价何去何从?
正常逻辑下,银行抬高房贷利率,一部分购房者面对购房成本的增加可能会望而却步,继而导致当地住房交易量下滑,房价下跌成为可能。
但是我们还应该注意到在开发商层面,房贷利率升高同时也意味着融资难度增加,如果短时期内特别是新建商品房销量下滑过快,开放商回笼资金难度就加大。如果不想亏本甚至破产(银行也不愿意看到开放商无法及时偿还开发建设贷款),将因此所产生的损失或者说额外经济成本转嫁给消费者是必然之举。如何转嫁?最好的办法就是抬高住房售价。
目前来看,抬高房价在北上广深这样已经价格奇高的一线大城市应该是举步维艰,很难再有往上的空间。所以银行提高利率可以顺利实现抑制房价过快上涨甚至是推动其下降,这也是符合情理之中的。但是,在无锡这个经济发展排在全国前列、平均房价在全国来看并不突出、房价收入比远远不及北上广深、房地产泡沫很小的城市却还有着一定的房价抬升空间。
假设开发商最终成功抬高房价,在消费者普遍买涨不买跌的观念影响下,银行抬高利率反而可能成了房价上涨的间接幕后推手。
所以,我们可以有理由认为此轮各商业银行上调贷款利率对无锡房价的冲击和影响有限。在即将到来的“金九银十”中,无锡房地产市场会继续保持着平稳向上的积极态势。