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机场+高铁+地铁 新吴区商住地4736元/㎡起拍

来源:

土拍网

作者:

土拍网 2019-12-06

摘要 上周,无锡新吴区挂牌1宗商住地块。地块位于新吴区珠江路以东、新华路两侧,紧邻城际铁路无锡新区站,出让面积111422.9㎡,容积率1-1.8~1.9,建筑面积200186.36㎡,起拍总价9.5亿元,起拍楼面价4736.71元/㎡。

上周,无锡新吴区挂牌1宗商住地块。地块位于新吴区珠江路以东、新华路两侧,紧邻城际铁路无锡新区站,出让面积111422.9㎡,容积率1-1.8~1.9,建筑面积200186.36㎡,起拍总价9.5亿元,起拍楼面价4736.71元/㎡。 

 

回顾整个2019年,新吴区土地市场表现比较活跃,已成交涉宅用地10宗,从成交量及成交规模上来看,均位列全市首位。在开年之初,羊腰湾地块引来9家房企争夺,诞生区域首宗“万元地”,打响无锡土地市场第一战。不出意外,XDG-2019-65号地块将是2019年无锡土地市场的收官之作,该地块能否华丽谢幕,一起拭目以待!

 

地块信息

 

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地块卫星图

 

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地块红线图

 

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周边配套

 

交通配套:十多条公交线路通往无锡各个区域,未来轨道3、4号线交汇于此。

 

商业配套:宝龙广场、欧陆风情街、新地假日广场、新区茂业、星光名座、净湖水岸商业街、新发汇融广场、协信商业中心、新吴区万达广场(在建)等。

 

教育配套:新安中心幼儿园、外国语双语幼儿园、善德幼儿园、新安实验小学、新安中学、大桥实验学校、东南大学(无锡分校)等。

 

医疗配套:仁德医院、人民医院等。

 

土拍研究院观察

 

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地块配建较多 拿地难度增加

 

该宗地块分为A、B、C三区,A区为居住用地,可建用地面积52474.3㎡,容积率1-2.04~2.2,建筑面积107047.6㎡;B区、C区为商业用地,B区可建用地面积22055.5㎡,C区可建用地面积36893.1㎡,容积率均为1-1.58~1.63,商业总建筑面积93138.79㎡。地块整体评估设定比例为商业:住宅(含配套)=47%:53%(商业起始楼面价1810元/㎡,住宅起始楼面价7333元/㎡)。值得关注的是,该地块规划设计要点较多:

 

① 建筑限高,高层不低于60m,按照1.9m的标准层高来算,地块建筑楼层不高于20层。

 

② 地块商业比例高,竞得人须自持不少于9万方商业部分总核定建筑面积,自持部分在出让年限内不得分割抵押、销售与转让;此外,地块要求交地6个月内开工建设,交地后36个月内建成并开业。

 

③ 一个月内缴纳100%土地出让金,这对开发商融资要求很高。

 

④ 地块B区要求和地块4号线站点合建。

 

⑤ 须在A区内配建一处建筑面积不小于300㎡的居家养老服务用房;配建物业管理用房和建筑面积不小于200㎡的文体活动用房;.配建建筑面积不小于500㎡净菜超市一处以及一座建筑面积不小于60㎡的公厕,并对外开放。

 

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机场+高铁+双地铁加持  占据交通黄金枢纽

 

就地块区位而言,位于新吴区高铁商务区核心地带。周边交通环境通达,紧靠着新华路和珠江路,东向机场快速路贯穿无锡城市南北,毗邻城际高铁无锡新区站,与苏南硕放机场相距3.5公里。未来地铁3号线(在建中)、4号线(拟规划)双地铁交汇在项目附近,可便捷抵达无锡多个区域。总体来说,地块享“三铁”衔接+机场辐射,各项配套都很完善,生活相当便利。

 

另外值得一提的是,该地块旁的宝龙世家项目规划自建商业广场、幼儿园、中小学以及一家二甲医院,各项配套都很完善。伴随着宝龙世家新华实验学校(暂定名)项目的全面推进,未来,人居品质将得到跨越式提升。

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(宝龙世家配套效果图)

 

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区域内在售竞品较少,未来发展潜力大

 

近三年来,地块3公里直线范围内仅出让了2宗涉宅地块。2017年8月,宝龙底价竞得XDG-2017-12号商住用地,楼面价4242元/㎡;2018年6月,招商联合中骏底价竞得宁乐路与清晏路交叉口西北侧宅地,楼面价7993元/㎡。此次挂牌地块起始楼面价4736.71元/㎡,比宝龙地块起拍楼面价高495元/㎡,涨幅约11.66%。按照出让文件,地块住宅部分起拍楼面价7333元/㎡,比招商&中骏地块起拍楼面价低660元/㎡。

 

新房市场方面:目前地块周边在售楼盘较少,购房者选择性小。正大万物城售罄后,仅有宝龙世家在售,目前毛坯洋房价格约14000-16000元/㎡。新房市场的紧缺给地块带来更多机会,从容积率及限高来看,预计未来或开发成多层及小高层住宅,进一步补充区域房源。

 

二手房市场方面:老旧房源挂牌价格集中在12000-16000元/㎡,正大万物城挂牌价格约13000-15000元/㎡。

 

整体来看,该宗地块面积较大,有机会做成区域的标杆性商业综合体项目。但该地块出让要求较为苛刻,商业占比高、合建地铁站点等诸多建筑成本,直接拉升了该地块的整体成本价。这对开发商的开发运营能力有重大考验,只有开发能力较强的品牌开发商才有足够的打造能力。据悉,擅长打造商业综合体项目的宝龙对该地块意向较大,且地块紧邻宝龙世家项目,若拿下便于日后整体开发。

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