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土拍预告·无锡:7宗地块将全部底价成交 背后的真相是什么?

来源:

土拍网

作者:

黄洁 2018-09-27

摘要 明天(9月27日)上午9:30,无锡将迎来锡经告字[2018]6号土拍,出让7宗涉宅地块,出让面积达59.2㎡,起拍总价为84.1亿元。而原本将在本批次出让的新吴区硕放街道地块由于地块规划调整,终止出让。

明天(9月27日)上午9:30,无锡将迎来锡经告字[2018]6号土拍,出让7宗涉宅地块,出让面积达59.2㎡,起拍总价为84.1亿元。而原本将在本批次出让的新吴区硕放街道地块由于地块规划调整,终止出让。
从本次土拍报名情况来看,7宗地块将全部底价成交,底价成交的因素很多,但其中原因仍旧有迹可循。
1、市场环境严峻 “稳”字当头 
今年以来,流拍在全国土地市场上越来越多的出现。据中原地产研究中心公布的数据,今年前7个月全国房地产市场土地流拍一共有796宗。其中,一线城市土地流拍共有13宗,创下2012年以来的新高;二线城市土地流拍共154宗,同比增长200%;三四线城市土地流拍合计达629宗,2017年同期为284宗,同比增长121%。
本次7宗地块底价成交,这也反映了无锡土地市场总体平稳的状态,在“稳”字当头的大环境下,在信贷资金收紧的大背景下,土地的溢价率走低亦属正常,这也预示着整体土地交易会进一步趋于平稳,有利于未来楼市的健康发展。
 
2、远郊地块成主场 竞争力度稍下降
为引导楼市高品质住宅市场的建设,今年以来我市推出了梁溪区、滨湖区等较多优质地段地块,房价最高的滨湖区和梁溪区地块出让数量占到总体数量的55%,平均楼面价格和亩均价格有了略微上扬。
从本次所推地块来看,尽管政府确实拿出来一些优质地块吸引开发企业投资,但这些地块大多位于远郊或者比较偏远的区域,底价相对于市场而言就已不低,导致市场竞争程度已大幅下降。
比起远郊区域,各大房企对已然成熟的区域仍然充满信心,对于待开发区域,各大房企需要投入大量的财力物力,且当下限价严苛,地价是成本、精装修配置是成本,商住地块有商业自持的比例要求,种种条例增加了房企成本,拿地热情骤降。
 
3、利润率与去杠杆下的必然选择
如果说去年是房地产蓬勃发展的一年,那么今年是房地产调整收紧的一年。
底价成交、溢价率走低,这一现象的出现,是很多原因综合作用的结果,比如,房企资金回笼速度慢加上新房限价等影响了房企的拿地情绪;土地出让的限制条件比较多,加重了房企建房的成本;拿地资金监管严格,房企依靠自有资金拿地、叠加龙头企业减缓拿地力度,使得土地购买力有限等。
从今年持续不断的调控重压到7月底的中央政治局要求“坚决遏制房价上涨”,政策层面显示,整个房地产市场从土地到销售均呈现冷静态势,市场也更加理性。受到房地产调控、限价政策的影响,遭遇融资难、去杠杆压力以及销售回款乏力的房地产企业越来越理性,对行业未来的预期也更为谨慎,不再愿意高溢价拿地。