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城市地下空间利用加速 无锡主城区未来潜力无限

来源:

土拍网

作者:

李尉塬 2017-09-27

摘要 畅想未来的锡城,届时主城区不单单只是地上各个商业区片区百花齐放,整个地下也互相紧密相连,呈现出地上地下两面欣欣向荣的繁华景象。

国土资源部新闻发言人本月6日在《关于加强城市地质工作的指导意见》发布会上表示,中央明确要求“统筹城市地上地下建设,加强城市地质调查”。研究起草该指导意见的目的是补齐城市规划、建设与管理的地质工作短板,拓展城镇化发展新空间,开辟城镇化建设新资源。要统筹地上地下空间资源开发利用并纳入土地利用规划,与相关空间性规划做好衔接。按照可持续发展的原则,合理规划布局地下空间资源商业性开发。积极鼓励工业、仓储、商业等经营性项目合理开发利用地下空间,促进地下空间依法有序开发利用。由此,无锡主城区城市地下空间资源的进一步开发利用也成了被广泛关注和讨论的对象。
城市地下空间-商业房地产的又一条大动脉
城市地下空间,顾名思义即属于城市地表以下的各种建筑、土地附着物、基础设施比如地下商城、地下停车场、地铁、矿井、军事防空设施、穿海(湖)隧道等立体空间。相关研究表明,对比城市地上空间,地下空间对于房地产业特别是商业房地产项目发展的优势是极其显著的。
在进一步研究城市地下空间是否适合商业房地产项目的开发和经营且合理开发利用城市地下空间对商业房地产价值影响方面,我们分别选取同一地段地上、地下两个商业房地产项目,尝试着用收益法来模拟这一结果。收益法,是研究商业建(构)筑物、土地的价值的最有效的科学方法之一。其核心理念就是利用商业项目的净收益(简单研究中可以理解为租金扣除经营成本的剩余值,虽然二者还是有所区别)与资本化率(简单研究中可以理解成预期收益率,虽然二者也是有所区别)及有效收益年限的关系求取该项目的价值。
有限年期收益法公式:V=A/r*[1-(1/(1-r)n]
(V:商业地产价值;A:净收益;r:资本化率;n:剩余有效收益期)为了便于理解,我们假设两个项目都是刚刚获取土地的,收益期n恒等于40年。因此中括号中内容可以忽略不计,只需考虑V=A/r即可。在资本化率也就是预期收益率r上,目前常理分析一般开发商对于地下项目的r会小于地上项目的r,显然这是地下空间商业利用在经济学上的的先天优势;而净收益A则成为了决定该商业项目价值大小的关键。从目前较为成熟的商业项目中,我们不难发现,很多地下商业的净收益并不比地上少太多,相反,某些黄金地段、位置选取空间利用合理的地下商业项目的净收益远超出地上,就譬如无锡三阳广场地下星巴克门店由于选址在整个地下广场交通要道最佳位置的拐角处,且在占地面积、营销策划、店铺装修、空间布局的微观因素上也表现不俗,因此其客流和营收上都远超过同地段的恒隆、T12地上星巴克门店。类似案例不胜枚举。在收益法公式V=A/r中分母较小、分子较大的情形下,地下商业项目的价值有时是高过同区位地上项目的。当然,我们不能忽略造成这一显现的本质原因,即地下项目的位置选取、空间布局及占用科学合理。如果没有这个前提,那么即使预期收益率r再低,净收益A的同向减少也还是会严重削弱地下商业项目的价值。
    在得出结果后,我们不难发现合理科学地利用城市地下空间,充分发挥其低资本化率的先天经济学优势,非常有可能为地下商业房地产项目带来更多的净收益从而有力提升该房地产项目的整体价值。
国外发达城市地下空间商业利用现状
在瑞典、加拿大、联邦德国、法国等的一些大城市,地下商场、商店很多,日本的地下商业街更为著名。对于商业活动来说,由于不需要天然光线,人们滞留时间相对较短,在地下空间中进行是很合适的。同时,大量人流被吸引到地下去,对改善地面的交通与环境也都是有利的。在气候严寒多雪或酷热多雨地区,购物活动在地下空间中进行,不受外界气候的影响,故特别受到居民的欢迎。由于商业的营业额大,利润率高,因此如果布置和经营得当,有可能在一定时期内收回建设投资,或用商业收入弥补其他地下设施(如交通)收入的不足,经济效益、社会效益都比较显著。像电影、戏剧、音乐、运动、游泳等文化、娱乐、体育活动,即使在地面上,也多采用人工照明,因此在地下进行就更为方便。地下影剧院由于人员集中,安全问题较大,目前除法国、加拿大有少量外,在其他国家尚不普遍。
在瑞典、挪威、芬兰等一些北欧国家,由于地质条件较好,在城市和城郊的山体岩石中,修建一些跨度较大的地下音乐厅、体育馆、游泳池、冰球馆等,对开展群众性文娱、体育活动十分方便,同时还都准备在战时改做为公共的人员掩蔽所。
无锡主城区城市地下空间商业利用现状与展望
无锡目前的地下商场商店大多聚集在地铁站等交通要道周边区域,比如中央车站、三阳广场、海岸城、茂业天地等。
以最具代表性三阳广场地下商业区为例。该地下商业广场位于无锡主城区中心地段无中山路人民路路口正下方,目前地下建有无锡轨道交通一号线、无锡轨道交通二号线的枢纽换乘站。
三阳广场地下商业街共规划13个出入口,四通八达,十分便利。通过各出入口,该商业街可与周围的苏宁广场、恒隆广场、大东方百货、百盛等商厦无缝相连,并且有效衔接崇安寺与南禅寺商业繁华地段,结合了大量的商铺及范围较广的美食广场,形成一个完全贯通的”地下城“,大大方便无锡市民。
可以说三阳广场是目前为止,无锡地下空间商业利用最成功的典范。   
但是,我们还需要关注到,特别是在地下商业领域,商业项目开发经营的单一偏向性,例如地下餐饮项目占据较大比例、不同地段地下商业运营严重冷热不均等。这些都不利于整个城市地下空间合理运用及地下商业环境的良性发展。造成这一现象的深层原因主要还是人口和资源的集聚效应没有得到有效合理的分散。无锡主城区目前大量高层建筑群和综合商业体的地下空间储量极为丰富,如若能够连接成网则可以发挥巨大的协同效应效应。但现在的情况是基本上除了个别综合商业体外大都自身封闭隔离,没有预留连通口,也没有统一的标高控制。这可能会在给未来规划无锡地下城时造成了严重的技术瓶颈。
另外,无锡主城区地下空间的开发深度仅为3~10米,排除可能存在的地质因素,整个城市地下平均建筑面积比例极低。一方面,是极大的资源浪费;另一方面,很多的开发属于破坏性开发。
实际上,即使是上文提到的在利用城市地下空间方面比较先进的那些城市,到目前为止所开发利用的也仅仅是其地下空间资源的很小部份。以日本东京都的为例,地下空间主要由建筑物地下室、地下街、地下步行道、地铁和地下公用设施等组成。以平均利用高度4米计,开发深度30米计,地下空间资源拥有量约为170亿立方米,但据统计,实际已经开发利用的仅为1.2‰~1.5‰。显然,即使像东京这样的现代化大城市,地下空间也还远未被充分开发利用。无锡在这一领域的潜力非常巨大。
无疑城市地下空间是一个极可珍贵的资源,对于城市未来的发展,是具有战略意义的。想要根本改变无锡主城区当前地下空间利用不足及不合理的现状,在没有太大的地质因素影响的前提下,科学合理地规划主城区更大范围的互相连通的地下商业城或许是一个很好的着眼点。
规划层面:以最高最佳利用为原则,最大化连通主城区地下空间为目标,在整个主城区范围内计算地下空间未来可合理开发量、可有效开发量。根据无锡主城区内不同的地质地貌,分别设计合理的地下空间、建筑及连接枢纽模型。在道路广场地下空间尽量采用隧道式、沟式建筑、道路;在水体地下空间方面,由于无锡主城区附有较多湖面、河面等水体且部分为饮用水供体,不宜进行大规模开发。但是可以在合理地段进行局部开发建造地下水陆连接枢纽、水下商业、娱乐设施等;在山地、丘陵地下可修建除军事仓储目的以外的地下绿色公园、商城及其他商业辅助建筑物。
技术层面,学习国外发达城市的地下空间利用先进案例和技术,结合无锡城市自身的经济、地理、地质、水文、气候等条件更好地为建设未来宏达的地下城打下坚实基础。
商业房地产与地下空间的珠联璧合
无锡,作为一个人城市规模和人口数量都处在中等水平、经济实力位居全国前列的城市,是非常适合力大力发展城市地下空间利用特别是商业利用的。畅想未来的锡城,届时主城区不单单只是地上各个商业区片区百花齐放,整个地下也互相紧密相连,呈现出地上地下两面欣欣向荣的繁华景象。