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2019年前三季度土地成交36宗 揽金295亿 平均楼面价1

来源:

土拍网

作者:

- 2019-10-21

摘要 十一假期的结束,意味着2019年的前三季度已经过去。对于楼市而言,2019年的房地产市场依旧坚守“房住不炒”的总基调,主旋律依旧一个“稳”字。而无锡前三季度房地产表现如何呢?今天小编就用数据来给大家回顾下过去三季度无锡房地产市场行情。

十一假期的结束,意味着2019年的前三季度已经过去。对于楼市而言,2019年的房地产市场依旧坚守“房住不炒”的总基调,主旋律依旧一个“稳”字。而无锡前三季度房地产表现如何呢?今天小编就用数据来给大家回顾下过去三季度无锡房地产市场行情。

 

土 地 篇

 

2019年前三季度无锡经营性建设用地成交概况

 

据土拍大数据统计,2019年前三季度(1-9月)无锡市(不含江阴、宜兴)经营性建设用地共成交36宗,总成交面积176.31万㎡,同比下降11.5%,成交总额295.28亿元,同比下降9.5%;其中涉宅用地22宗,总面积147.52万㎡,成交总额281.55亿元。

 

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1

近五年前三季度土地市场概况

2019年成交面积、成交金额小幅下滑

 

纵观近5年成交数据,2017年土地出让面积最高,达223.7万㎡,2018年成交金额最高,达326.5亿元。从成交金额来看,前四年呈现上扬态势,2019年有小幅下滑,也说明经过2017年严厉调控之后,土地市场水分蒸发较为合理,开发商拿地趋于冷静理性,对未来无锡房地产市场的长远发展具有推进作用。

 

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近五年前三季度涉宅地块概况

2016年起土地出让情况平稳,无大幅波动

 

从数据图表看,2016年无锡土地市场最为活跃,堪称分水岭;2017年后受政策调控影响,成交金额和出让面积均有所回落;2019年1-9月共成交涉宅用地147.5万㎡,同比下跌17.3%;成交金额281.5亿元,同比下降11.2%;楼面均价达8740元/㎡,同比上涨2.85%。

 

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3

各区涉宅地块分析

新吴区领跑  惠山、锡山成供地主力军

 

据统计,2019前三季度涉宅地块出让楼面价较去年同期有所上升,平均楼面价破万,达10425元/㎡。从六大区域的表现来看,新吴区成交面积和成交金额独占鳌头,成交宗数也位居首位达到8宗,土地出让总面积达46万方,共计揽金84.5亿元,多宗土地楼面价格均创区域历史纪录。惠山区土地市场表现亦可圈可点,涉宅地块成交数量与锡山区并列第二,经开区虽土地出让面积不及新吴区,但土地成交楼面价远远领先其它区域,梁溪区受供应影响,仅成交一宗。

 

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4

用地性质分析

纯住宅用地成交火爆,成交面积、金额遥遥领先

 

2019年前三季度,无锡市纯住宅用地成交13宗,出让面积87.7万㎡,商住混合用地成交9宗,出让面积59.8万㎡,商服用地成交14宗,成交面积61.83万㎡。

 

从土地出让金来看,纯住宅用地及商住用地成交总额达281.5亿元,占比95.3%,住宅类土地需求旺盛,商服类用地多以底价成交,市场需求低迷,与住宅类土地相比成两极分化趋势。其中楼面地价最高的两宗分别为梁溪区的北中路加油站地块及梁清名路南侧商业、旅游服务设施用地地块,清名路南侧地块未来将斥巨资打造成古运河旅游渡假区的配套项目。

 

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2019年前三季度锡土地市场综述

 

1

土地出让节奏加快,成交行情进入结构化调整

 

随着商品房市场的走强,库存面积急剧减少,为缓解商品房供需矛盾,政府部门加快了土地供应节奏。根据《无锡市区2019年度国有建设用地供应计划》,无锡市区2019年计划供应商品住宅用地180公顷,截至到9月30日,无锡土地市场供应住宅用地为171.24公顷,供应完成率95.13%,即将完成本地度土地供应。

 

前三季度整体土地市场行情走向理性,已成交147.52公顷,最高溢价率达79%,基本上维持了“一月一拍”的节奏。进入三季度后,全国宗地溢价率直线下降,底价成交成常态,相对比而言,无锡市场尚算维稳。单看三季度的土拍行情,除两宗地块(滨湖区和惠山区各1宗)因规划指标调整终止出让,几乎每宗地块均有溢价。7月17日,新进房企甘肃建总以18.74亿竞得锡东新城商务区地块,楼面单价13548.5元/㎡,溢价率达42.62%,锡山区楼面单价创新高。整体来看,今年无锡土地供应张弛有度,成绩单可谓“圆满”。

 

2

多板块楼面价创新高 万元地多达32宗

 

2016年8月,无锡首宗万元地诞生,截止今年9月,无锡共诞生32宗万元地块,其中有11宗是在2019年产生的,可以说,今年是万元地块“高产”期。从万元地的整个布局来看,五大区域均有万元地块,滨湖区是万元地块最集中的区域。2019年开局,9家房企竞价百轮,华润斩获羊腰湾地块,开启了新吴区的“万”字时代。4月初4宗宅地共计60次报名、经开区限价封顶摇号,其中新吴区利源汽车城西侧地块吸引了31家房企参拍,69轮报价,地价高达13637元/㎡,溢价率达79.39%,刷新新吴区地价纪录,同时,惠山区张村2号地块,也使惠山区迈入了“万”元时代。

 

“面粉”贵“面包”价格将水涨船高,无锡多区域的房价或将进入2.5万+时代。土拍大数据统计,已有一半项目相关动态逐渐亮相锡城。其中,新力朗诗熙华府、华润公元九里、融创惠山映已然首次开盘对外销售,且去化情况不错。而红星天铂、融创壹号院、融创长江映等项目已有消息将于年内首次开盘。

 

3

土拍规则更新迭代 土地出让有序进行

 

2016年10月,为了遏制高地价,无锡实行了史无前例的土拍措施,首提限价;2017先后提出现房销售、拼公益配套面积以及挂牌期每个竞买人必须有一次有效报价;2018年首场土拍就提出竞价达到最高限价时,将继续竞公共服务设施配建面积,随后又提出竞拍土地有建造定销商品房的要求;2019年土拍规则又进行了升级,首次提出竞自持住宅建筑面积,9月4日,7家房企争夺太湖广场E地块触顶限价18000元/㎡,蓝城竞自持面积450㎡拿下,诞生了无锡土拍史上首宗含自持地。

 

纵观无锡土拍规则,从现房销售到竞自持住宅建筑面积,其本质是引导房企理性拿地,是为了将市场引导至合理化的发展方向,将土地价格、房价控制在合理化的范围内,使市场更为健康、稳健的发展。同时也对开发商的成本提出更高的要求,现行的土拍政策已将资金实力不足的小开发商屏蔽在第一道门槛外,同时对有实力的国企、央企、上市品牌房企的开发模式提出了新的挑战,联合开发等新模式逐渐兴起,无锡楼市秩序正在重组。

 

4

13家老牌房企深耕 5家房企新进

 

据土拍大数据统计,2019年1-9月,共有融创、华润、碧桂园、新力、朗诗、红星、华广、栖霞、华侨城、绿城、金融街、路劲等18家房企拿地补仓,其中德信、江苏金领、甘肃建总、新南山、金融街5家房企首次进驻。拿地金额方面,融创、华侨城、华润位列榜单前三,融创是上半年土拍中的最大赢家,共竞得3宗地块,拿地总面积19.23万方,成交总额达48.68亿元,分别位于滨湖区、惠山区、新吴区,并且也都是各区域板块的高价地代表,可见深耕房企已经成为无锡土地市场的中坚力量。

 

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与前几年同期相比,2019新进房企多为中小型房企。一方面,品牌房企几乎95%已进驻,中小房企为实现整体集团战略,有布局二三线城市的需求;另一方面,无锡土地市场相对于周边其他城市(苏州、南京)来说,地价相对较为实惠,进入门槛较低。

 

5

土拍研究院观察

 

回顾2019年前三季度无锡土地市场,在房地产调控政策和严苛的土拍规则的促使下,逐步进入平稳发展期,无论是成交价格还是开发商参拍热情都回升明显,核心原因有三:1.政府供地诚意十足,各板块核心地段供地较多,且新吴区价值回归,多宗优质地块入市,无锡市场长期看好。2.土拍规则多次调整,政府对于配建要求适当降低,目前的土地市场基本实现市场定价,流拍率大大降低。3.长三角一体化进程加速,对比沪苏宁等一线城市,无锡的土地价格仍处于较低水平的“价格洼地”,性价比不言而喻。

 

从目前来看,各区域政府推地相对积极,但对未来市场走势,开发商愈发谨慎,预计四季度土地市场将保持冷静,低溢价、底价成交或成常态,但在政府推地积极性仍然较高的情况下,土地成交量有望继续平稳增长。

 

楼 市 篇

 

金九已过,银十已来。据统计,2019年1-9月无锡商品住宅供应面积为467.88万㎡,成交面积为528.35万㎡,成交套数43258套,成交均价17579元/㎡,成交总额为928.79亿元。与2018年前三季度相比,2019年显得更为平稳有序,原因是2017年限购限售政策、2018年限购政策升级的滞后影响,政策发布往往不会立竿见影,需要一定时间的消化沉淀,才能发挥其作用。

 

各区商品住宅成交情况

滨湖区成交面积以及金额均居榜首

 

从各区商品住宅成交数据看,无论是成交套数、成交面积还是成交总额,滨湖区均位列五区首位,成交面积占全市27.8%,锡山区、惠山区紧随其次,梁溪区作为传统老城区,项目饱和成交量为全市最少,成交面积仅76.05万㎡。

 

 

从成交均价来看,各区成交均价均在万元以上,其中滨湖区以23313元/㎡的价格领跑全市,一方面得益于区域规划利好、城建配套等,另一方面也是品牌房企持续建造品质人居的助力推动,惠山区成交均价13501元/㎡,为五区最低,对刚需型购房者来说,仍是值得购买的“价格洼地”。

 

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月度成交分析

三季度活跃度最高,成交均价持续走高

 

从单月数据上来看,前三季度商品住宅成交活跃度集中在三季度,一方面得益于开盘加推量加大,另一方面受限价备案短期放宽已售房源扎堆备案影响。回顾第一季度,无锡楼市整体表现较为平淡,受春节影响,一二月份成交量较低,三月份受传统“金三银四”的利好,不少楼盘推新、促销,成交状况有所好转。在第二季度中,楼市继续保持回暖状态,成交量逐步回升,六月份滨湖区、锡山区积极推新,持续发力,商品房成交量创新高,月成交面积突破85万㎡。

 

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成交均价持续走高,主要原因是成交结构的变化,高价格段成交比例不断攀升造成的,随着地价的上升和精装房源产品的增多,预计未来商品住宅均价依然保持平稳上升态势,出现回落的可能性不大。

 

成交面积段分析

小户型走俏,改善型住房成主流

 

从成交结构来看,主要集中在100-120㎡与120-140㎡两个面积段,一个是刚需,一个是改善,两者相加占据市场7成,其中100-120㎡的刚改户型占比最大,成交套数达13562套,80㎡以下的户型成交仅159套,成交均价也是最低。

 

综合来看,无锡市场由刚需主导过渡到改善需求逐渐崛起,随着万科观湖礼著、蠡湖金茂府、龙湖蠡湖天著、雅居乐旭辉藏珑府等众多高端改善型项目的集中入市,改善性需求或将进一步释放。基于二套房首付比例提高、利率上浮等现实因素,在资金允许的条件下,购房者更倾向于小三室,减少日后换房成本。

 

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商品住宅成交面积TOP10

38.73亿、19万方,融创文旅城夺“双冠

 

从区域来看,成交面积前十的楼盘中,惠山区占据3席,锡山区3个,滨湖区2个,新吴区2个。从楼盘成交TOP10来看,融创文旅城以191426㎡的成交面积、38.73亿的成交金额成为商品住宅前三季度双料冠军,融创文旅城自2016年开盘以来,一直在不断的加推入市,这也为它如此高的成交数据作了有力支撑;锡山区的建发玖里湾和华润江南府分别位于第二、第三名。

 

上榜楼盘中,有6成成交均价低于16000元/㎡,如无锡时代城、弘阳昕悦棠、蓝光雍景园等,高性价比优势下,刚需楼盘去化速度加快,可见惠山区和锡山区这样的“价格洼地”对于迫切需求置业的购房者来说还是具有一定的吸引力的。

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2019年前三季度锡楼市综述

 

2019年前三季度无锡楼市成交状况可圈可点,从前三季度成交情况来看,第三季度整体成交量与第一、二季度相比有所增长,但并未表现出金九银十该有的火爆。

 

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住宅市场应结构化调整  纯新盘蓄势待发

 

受前两年紧锣密鼓、不断升级的调控政策影响,锡城房地产市场过快增长的势头得到了有效的遏制,呈现出健康平稳的态势,同时受到成交结构变化的影响,高价楼盘及改善型户型成交比例的上升,商品房成交均价上升态势比较明显,截止9月,成交均价已突破1.8万元/㎡,控制房价过快上涨的压力依然不小。

 

目前老盘逐渐结案,新盘陆续亮相,从地价及项目定位来看,这些项目大多要走高端改善路线,下半年无锡房价或将迎来一次新的格局调整,众多2万+、3万+的新品能否入市畅销,还有待时间验证。

 

2

四季度政策缩紧 楼市或将“下行”

 

无锡楼市上半年先后出台人才新政、首付比例下调、房贷利率下调等利好政策,但在“限购限售”上不仅没有放松反而持续加码。2019年10月1日起,无锡执行住房公积金新政,此次新政,首先从贷款额度上,有了较大变化,个人贷款最高额度由50万下降至30万,夫妻双方最高额度也由80万下降至60万。其次,贷款额度收到缴存年限和余额影响。新政的一系列规定散发出一个重要信号“政策缩紧”,这在一定程度上对楼市起到抑制作用,尤其是对刚需客户影响较大。

 

此外,LPR利率新政也于10月8日开始实行,主流是手套5.9%,二套6.15%,这跟新政前相比较略有上涨,一定程度上也将加重购房者的购房成本。

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