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长三角供地规则生变 无锡三批次挂地影响几何

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土拍网 2021-09-24

摘要 今年年初,一则土地新政打乱了土投人的拿地节奏,北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州等全国22个重点城市实行“两集中”政策,即集中发布出让公告、集中组织土地出让活动。其中不乏南京、杭州、苏州、无锡、合肥、上海等长三角龙头城市。

今年年初,一则土地新政打乱了土投人的拿地节奏,北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州等全国22个重点城市实行“两集中”政策,即集中发布出让公告、集中组织土地出让活动。其中不乏南京、杭州、苏州、无锡、合肥、上海等长三角龙头城市。

 

长三角城市群拥有经济领先、人口规模庞大、交通融合度高等优势,历来是房企争相布局的重点区域,但较为严苛的调控政策也对房企投资造成一定影响。接下来小编将重点盘点一下这6个热点城市当前的土拍新规,在这一全新的土地市场形势下,未来土拍市场走向又会如何?

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南  京

最新公告:(2021年宁出第07号)

 

1、出让地块按“限房价、定品质、竞地价”方式出让,所建普通商品住宅(毛坯)销售均价不得超过核定价格(装修价格另行核定),最高销售单价不得超过售价均价的110%(装修价格另行核定)。

 

2、当网上交易达到最高限价须通过摇号确定竞得人的地块,对商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%。

 

3、地块不得联合报名竞买、不得合作开发,竞得土地后,竞得人可以按现有规定成立项目公司,但竞得人须持股100%,且股权不得转让。

 

4、同一竞买人及同一集团成员企业在同一批次出让公告中所报地块的数量,不得超过本次公告地块总量(不含高淳、溧水)的30%,即同一竞买人及同一集团成员企业在本次可同时报名的地块数最多为13宗(不含高淳、溧水),同时,高淳、溧水两区的第二批次集中出让地块不实行报名地块数量限制。

 

5、在竞得土地后6个月内住宅部分不得申领预售许可证;申领预售许可证时,需由房产部门会同建设部门现场核实进度,符合要求的方可销售。

 

无  锡

最新公告:锡经告字[2021]4号

 

1、所有地块全部设置最高限价,当地块网上竞价达到最高限价时,如仍有2家或2家以上单位要求继续竞买的,将停止网上限时竞价,改为现场摇号确定竞得人。

 

2、降低全部地块封顶价格,最高溢价率不超过15%。

 

3、部分地块采取限房价+限地价模式。

 

4、分区调控限价,根据每个片区发展水平,房价水平,制定合理的起拍楼面价及合理的最高楼面限价。

 

 

苏  州

最新公告:苏地网挂[2021]7号

 

1、出让的住宅及商住用地仅限具有房地产开发资质的企业参与,申请竞买人报名时须同步上传房地产开发企业资质证书。同一企业及其控股的各个公司,不得参加同一宗地的竞买。

 

2、除吴江区地块外,吴中、相城、高新区、园区地块保证金比例全部上调至50%及以上。

 

3、18宗涉宅地块以及4宗动迁安置房均设置了最高限价,未设置竣工预售许可调整价,最高起始楼面价20000元/㎡,最高限制楼面价23000元/㎡。

 

4、申请参与住宅及商住地块的房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中,其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等,购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金,购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款,购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款,购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

 

杭  州

最新公告:杭规划资源告[2021]R001号、R002号

 

1、地块申请人需具备一年以上房地产开发资质,才能进入竞买报名资格评审程序。此外,地块竞买人需先通过杭州市城乡建设委员会组织的竞买报名资格和商品住宅建设品质评审,取得杭州市城乡建设委员会出具的竞买报名资格确认书后,方可参加地块竞买。

 

2、一般地块溢价率上限为15% ,“竞品质”宗地的溢价率不高于5%。

 

3、出让地块达到上限价格后,将通过线下公开摇号的方式确定竞得人。

 

4、同一集团成员企业不得同时报名竞买(含联合竞买)同一地块。除“竞品质”地块外,同一集团成员企业最多只能参与5宗地块竞买。

 

5、竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金,购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款,购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款,购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

 

 

上  海

最新公告:

沪告字(2021)第107、108、109、110号

 

 

 

1、对商品住宅用地实行限价竞价,合理设定地块起始价格、中止价和最高报价。最高报价一般限定为起始价的110%,申请人需要签署理性竞价承诺书。

 

2、具体竞价方式为“举牌竞价+一次书面报价”。

 

3、竞价进入一次书面报价阶段,一旦有竞买人报价相同(无论该报价最终是否有效),将触发系统新增一个大于中止价且不大于一次书面最高报价的任一万位整数“随机值”。

 

4、竞买主体的交易资金来源应为自有资金,不得使用包括但不限于银行贷款、信托资金、资本市场融资、资管计划配资、保险资金等违反国家有关规定的资金来源缴付土地竞买或投标保证金、定金及后续土地出让价款。

 

合  肥

最新公告:合自然资规公告[2021]20、21号

 

1、15宗地块要求“限地价、竞装配率+摇号”,2宗地块要求“限地价、竞高品质+摇号”。

 

2、购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金;购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款;购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款;购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

 

土拍研究院观察

 

1

土拍规则精细化,首要控制溢价率

 

从规则来看,6城中土拍规则限制条件都较多。如南京实行“限房价、定品质、竞地价”的全新出让模式,将溢价率限定在15%以内,房企拿地后6个月内住宅不得上市等;合肥由此前的“价高者得+最高限价时转竞配建租赁住房+摇号”,改为“价高者得+竞装配率+摇号”“价高者得+投报高品质住宅建设方案+摇号”;杭州则设置了竞买准入条件,封顶溢价率由20%调至15%,竞品质地块溢价从10%调至5%,竞配建改为线下公开摇号,严格审查竞买企业资质、购地资金,以及严禁“马甲”等。

 

整体来看,绝大部分集中供地城市对热点地块均设置了最高限价上限,即达到上限的地块要转入其他环节的竞拍或摇号。不少城市溢价上限基本控制在20%以内,如杭州设定溢价率上限为15%,“竞品质”宗地的溢价率不高于5%。值得注意的是,无锡二批次集中供地溢价率平均上限仅为12.1%,部分热点地块甚至限定在个位数;上海除了设定最高报价外,也规定了最高报价一般限定为起始价的110%,即溢价率不超过10%。

 

2

竞品质或将成为新标配

 

长远来看,这些热点城市在土地调控过程中,开始着重建立、完善房价地价联动机制,实行“既限地价、又控房价”的“双限”拍地模式,对地价、房价进行联动调控,同时也强调对商品住宅的品质管控,将“竞品质”作为竞拍方式之一。如杭州最新的公告中,补充的四项竞拍规则基本符合上述文件的要求。除了将“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”外,杭州还在10区各推出一宗地块作为“竞品质”试点,且为现房销售。

 

可以预见,“竞品质”有利于从源头上引导房地产市场供应高品质住宅产品,引导开发商提升绿色建筑、装配式建筑等方面建造设计能力。“竞品质”或将成为未来土拍新标配。

 

3

三批次地块已在路上  无锡土拍规则会否加码?

 

从供地节奏来看,无锡处于率先”领跑“的姿态,也是少数第二次集中供地土拍,能够如期进行的城市之一,此外,苏州、合肥二批次竞拍也于近日落下帷幕。

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根据首批集中供地的挂牌文件,无锡三批次集中供地应集中于一季度末、二季度中、三季度末。按照节点,无锡或将于9月底进行第三批次挂牌,此次挂牌或将是其他城市下一步土拍政策的风向标。基于当前全国集中供地政策落地的情况,无锡供地出让规则或将整体重整,对此,我们不妨有以下猜想:

 

从政策角度:1)继续严格限制地价和溢价率。2)为配合“摇号”和“合理报价”,“禁马甲”政策将进一步优化“打补丁”。3)在配套政策利好下,租赁住房供应力度大幅提升。4)继续因地制宜,一地一策。具体到每宗地块层面,结合区位、建筑体量、商住比、功能业态和市场预期等具体情况,设置商业自持、配建、房企资质等要求。

 

从房企角度:龙头房企投资强度或有所缓和,中小企业获地概率提升,但龙头房企的综合拿地实力更强。

 

从市场角度:今年以来,无锡土地供应节奏明显加快,一方面源于无锡是长三角区域一股不容忽视的中坚力量,另一方面,无锡的地价与周边一些城市相比性价较高,加上整体拿地环境比较宽松,房企拿地意愿还是比较强烈的。但下半年无论从资金面还是流动性方面,房企的融资压力会增加,拿地难度明显增加,第三批集中供地市场的热度下降的可能性比较大。

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