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李宇嘉:从基准利率到LPR,对楼市的影响有多大?

来源:

中新经纬

作者:

土拍网- 2019-09-02

摘要 近期,个人住房贷款利率“换锚”,引起广泛关注。之前,个人住房贷款利率一直围绕5年期以上贷款基准利率(2015年10月以来一直保持在4.90%)上下浮动,后者就是按揭贷款要盯住的锚。25日,央行发布公告宣布,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。个人住房贷款利率盯住了LPR(贷款市场报价利率)这个新的贷款定价锚。

近期,个人住房贷款利率“换锚”,引起广泛关注。之前,个人住房贷款利率一直围绕5年期以上贷款基准利率(2015年10月以来一直保持在4.90%)上下浮动,后者就是按揭贷款要盯住的锚。25日,央行发布公告宣布,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率为定价基准加点形成。个人住房贷款利率盯住了LPR(贷款市场报价利率)这个新的贷款定价锚。
 
房贷定价新机制的三大原则
 
新的个人住房贷款定价有三大原则,一是“基准加点”。每一笔个人住房贷款的定价,都以最近一个月的5年期LPR为基准,加点形成。这意味着,前后一个月的个人住房贷款利率不同。而且,按揭发放后,客户可以和银行重定利率,允许“一年一调整”。
 
二是“不再打折”。首套房贷利率不得低于5年期的LPR,二套房贷及商业用房贷款利率不得低于5年期LPR加60个基点(公积金贷款按政策性利率制定,暂时不变);三是“因城施策”。在央行确定的贷款利率下限基础上,人民银行省一级分支机构按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,根据当地楼市形势变化,确定辖区内首套和二套房贷利率加点下限。也就是说,央行只规定了“不得低于”,意思是“也可以高于”,比如热点城市,完全可以明确本地首套房个人住房贷款利率不得低于LPR加10个基点。
 
LPR是什么?
 
现在,要回过头来看看,LPR是什么?它和贷款基准利率是什么关系?简单说,LPR就是由想发放贷款的报价行(18家主要银行)喊出自己不同期限(1年期、1-5年期、5年期)的利率报价,最后加权平均得到LPR。也就是说,LRP将由市场竞价产生。那么,报价行怎么报价呢?就是按照中期借贷便利(MLF,银行用合格抵押品抵押,获得央行在货币市场投放的、成本低廉的中期基础货币,利率在3%-3.5%)利率加点形成,LPR就是参考5年期MLF利率,加点幅度取决于各行资金成本、市场供求和风险溢价等。
 
这样,就构建起从货币市场利率(MLF)到银行报价利率(LPR),再到贷款利率的利率市场化渠道。由此,中国央行就如同西方国家央行一样,通过基础货币投放,盯住货币市场化利率,并传导至银行负债端成本,并最终调控贷款利率。目前,中国客观上存在降息的需要,而全球央行开启降息大潮,也打开了宽松的空间。LPR市场化报价利率的推出,事实上在于疏通货币宽松的传导渠道。
 
5年期LPR,就是针对楼市
 
8月20日,新LPR首次公布,1年期LPR为4.25%,比MLF高出95个基点;5年期以上LPR报4.85%,低于5年期以上贷款基准利率5个基点。总体看,新基准略有降低、总体稳定。未来,随着央行不断调低MLF,贷款利率有望降低。我们知道,房贷利率历来决定楼市走向(利率涨则楼市冷;利率跌则楼市火)。8月20日,就贷款定价新规,央行明确表示,“房贷利率不下降”。8月25日,央行16号文发布,表明了5年期以上LPR是抵押贷款的定价参考。
 
这样看来,央行设置5年期LPR,意在楼市,相当于贷款有“两个锚”,一个盯实体、一个盯楼市。“房住不炒”一以贯之,1年期LPR利率更市场化,5年期以上LPR仍受指导,再配合对房企融资管控、房贷规模限制(不超过新增贷款的40%),本次并轨的目的在于,既不对称“降息”支持实体,又部分“加息”抑制泡沫。
 
未来,随着从MLF到LPR,再到贷款利率的传导渠道疏通,实体融资成本下降,而房贷利率设置底线、不许下浮,二套房贷利率基准更是抬升了60个基点。这意味着,过去实体和地产贷款利率“倒挂”的现象将改观,这也将从根本上扭转变相鼓励资金往楼市走的歪曲激励。更重要的是,它彰显了高层的态度,即从过去的鼓励楼市繁荣,转向抑制楼市过度繁荣。系统性风险预期下,楼市这个庞然大物就是“灰犀牛”,不能以日本或美国式加息,硬着陆地解决楼市问题,而是要慢慢降温。
 
房贷“利率底”,或并非真正的底
 
央行有关负责人答记者问时表示:定价基准转换后,全国范围内新发放首套房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),与当前中国个人房贷实际最低利率水平基本相当。与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。可见,此次房贷定价“换锚”,首先要确保短期预期稳定,给市场传达的信号是,即便MLF和1年期LPR会下降,但房贷利率不会下降。
 
政策要文火慢炖,渐进改变资金流向,限制性政策降低房价涨幅,提高利率控制投资收益,不知不觉中夯实“房住不炒”,资产泡沫也将在“高交易成本下、低收益预期”的组合下,渐进消退。首先,以前房贷利率的锚,无论首套房,还是二套房都是存贷款基准利率。现如今,不仅锚换了,而且首套房贷和二套房贷还首次出现了“锚分化”,二套房单独“树锚”,旨在定点定向打击炒房客,首套房和二套房之间利率分野并出现“剪刀差”。
 
其次,央行给出的房贷“利率底”,或许并非真正的底。房贷额度管控下(不超过新增贷款的40%),在央行“利率底”基础上加成或许常态化。央行表示,按照“因城施策”原则,指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。以苏州为例,根据融360的数据,目前苏州首套房贷利率都已突破6%。苏州下限定得高,算下来比央行“标准”高出了118个基点。8月25日,央行表态,调整房贷利率,在于落实好“住房不炒”。可见,凡是楼市升温的城市,购房者将不得不接受惩罚性的高利率。
 
未来,贷款买房是个专业活儿
 
实际上,楼市是要建立起与资金之间的“防火墙”,从而让央行未来实施宽松货币政策,降低MLF,并进而降低实体融资成本,不会出现“资金外溢”。当然,贷款定价“换锚”,将改变过去实体和地产融资利率“倒挂”的现象,也将从根本上控制资金外溢。未来,可能出现的情况是,前后两个月或一年一定价,个人住房贷款利率完全不同。如果预测未来LPR下降,可以推迟买房,或与银行协商重调利率。
 
随着利率市场化的推进,未来还可能出现的情况是,如果你想获得房贷,特别是针对二套住房,你可能要支付更高的利率,可能会是LPR加几百个基点。甚至,谁出的利率高就给谁;谁出的利率高,谁获得贷款的速度就快。过去,投资房产很少考虑贷款成本,更多的是“能不能贷得到”、“贷得越多越好”。未来,买房成了一个专业活儿,必须要计算贷款成本、交易成本,交易周期(热点城市限售常态化),考虑以后卖房的收益能不能抵得过成本。如此以往,“房住不炒”渐进成形。
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